Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Vergilendirme ve Muhasebe Uygulamaları

Günümüzde inşaat sektörü ekonominin itici gücü ve temel yatırım araçlarından biri haline gelmiştir. Ülkemizde inşaat sektörü ekonomimizde çok büyük paya sahiptir ve kat karşılığı inşaat işleri oldukça yaygındır. Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsasının belirli paylarının mülkiyetini, müteahhidin arsa üzerine inşa edeceği binanın belirlenen bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında, müteahhide devretmeyi taahhüt etmesidir.

Kat karşılığı inşaat işleri için vergi kanunlarında özel bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Vergileme daha çok genel hükümlere göre yapılır. Kat karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir.

Özel mülke ait arsanın müteahhide verilmesinde vergilendirilmesi, satın alma tarihi ile satış tarihi arasında geçen zaman 5 yıl ve üzeri ise arsa payı satışından ne kadar kazanç elde edilirse edilsin, bu kazanç verginin konusuna girmez.

Ticari bir işletmenin aktifinde kayıtlı bulunan bir arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesiyle ticari işletmenin karşılığında teslim aldığı daire ve işyerlerinin değeri ile teslim ettiği arsanın bedeli arasındaki fark ticari kazanç olarak dikkate alınır. Müteahhit açısından vergilendirme ise bağımsız bölümlerin fiili satışı veya teslimi ile doğmaktadır.

Geçici vergi bir ön ödeme sistemidir. Bir geçici vergi, izleyen geçici vergi dönemi için hesaplanan geçici vergiden mahsup edilir. Peşin ödenen ve bir yıl içinde indirim konusu yapılabilecek gelir, kurumlar ve diğer vergiler ile fonların kayıt ve takibi 193 Peşin Ödenen Vergiler ve Fonlar hesabıdır.

Geçici verginin muhasebeleştirilmesinde işletmenin gelir vergisi mükellefi veya kurumlar vergisi mükellefi olmasına göre farklı kayıtlar yapılmaktadır.

Mevzuat gereğince peşin ödenen gelir, kurumlar ve diğer vergiler ile fonların kayıt ve takibi kurumlar vergisi mükelleflerinde 193 PEŞİN ÖDENEN VERGİLER VE FONLAR hesabında yapılmaktadır. Mevzuatın belirlediği dönemler itibariyle peşin ödenen gelir, kurumlar ve diğer vergiler ile fonlar, bu hesaba borç yazılır.

193 PEŞİN ÖDENEN VERGİLER VE FONLAR hesabında toplanan tutar, dönem sonunda tahakkuk edecek olan kurumlar vergisi ile fon karşılıklarından yapılacak olan indirimi teminen "37 Borç ve Gider Karşılıkları" grubunda bulunan "371 DÖNEM KÂRININ PEŞİN ÖDENEN VERGİ VE DİĞER YÜKÜMLÜLÜKLERİ ( -)” hesabının borcuna aktarılır. Ancak aktarılacak tutar, "370 DÖNEM KÂRI VERGİ VE DİĞER YASAL YÜKÜMLÜLÜK KARŞILIKLARI” hesabının tutarından fazla olamaz. Aktarıla mayan tutar, dönem sonunda bu hesabın bakiyesi olarak kalır.

Gelir vergisi mükelleflerinde mevzuat gereğince peşin ödenen gelir vergisi ile kesinti yoluyla ödenen diğer vergi ve fonların kayıt ve takibi kurumlar vergisi mükelleflerinde olduğu gibi 193 PEŞİN ÖDENEN VERGİLER VE FONLAR hesabında yapılabilir. Bu durumda mevzuatın belirlediği dönemler itibariyle peşin ödenen gelir vergisi ile kesinti yoluyla ödenen diğer vergi ve fonlar, bu hesaba borç yazılır.

193 PEŞİN ÖDENEN VERGİLER VE FONLAR hesabında toplanan tutar, dönem sonunda 131 ORTAKLARDAN ALACAKLAR hesabının borcuna aktarılır.

Gelir vergisi mükelleflerinde mevzuat gereğince peşin ödenen gelir vergisi ile kesinti yoluyla ödenen diğer vergi ve fonların kayıt ve takibi doğrudan doğruya 131 ORTAKLARDAN ALACAKLAR hesabında da yapılabilir. Bu durumda mevzuatın belirlediği dönemler itibariyle peşin ödenen gelir vergisi ile kesinti yoluyla ödenen diğer vergi ve fonlar, bu hesaba borç yazılır.

Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını kat karşılığında müteahhide tesliminde KDV uygulanmayacaktır. Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması halinde, müteahhide yapılan arsa teslimi KDV’ye tabidir.

Müteahhitlerce arsa sahibine daire teslimlerinde en önemli konu KDV matrahının tespitidir. Arsa karşılığı inşa edilen birimlerin tesliminde KDV matrahı, emsal bedelidir. VUK 267/2. maddesinde maliyet bedeli esasına göre; maliyet bedeline toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedeli tespit edilir.