Özel (Yap –Sat) İnşaat Faaliyetlerinde Vergilendirme ve Muhasebe Uygulamaları

Özel inşaat işletmelerinin yürütülmesi, vergilendirilmesi ve muhasebesi kendine has özellikler içermektedir. Gerçek ya da tüzel kişiler kendi adlarına konut, işyeri vb. yapıp satmak ya da kendi faaliyetlerinde kullanmak amacıyla yapı üretimi faaliyetinde bulunurlar.

Özel inşaat inşa edip daire, kat ve dükkân halinde satanlar, bu inşaatı kendi arsaları üzerine yapabilecekleri gibi, arsa karşılığında belirli sayıda daire, kat veya dükkan vermek kaydıyla da başkalarına ait arsa üzerine de yapabilirler. Ülkemizde daha çok bu yol tercih edilmektedir.

Geçici vergi bir ön ödeme sistemidir. Daha sonra yıllık kazanç üzerinden ödenecek vergiye mahsup edilmek üzere peşin olarak alınan bir vergidir. Bir geçici vergi döneminde ödenen geçici vergi, izleyen geçici vergi dönemi için hesaplanan geçici vergiden mahsup edilir. Geçici vergi uygulamasında bir yılda dört vergilendirme dönemi vardır.

Geçici Verginin Muhasebeleştirilmesi

Geçici verginin muhasebeleştirilmesinde işletmenin gelir vergisi mükellefi veya kurumlar vergisi mükellefi olmasına göre farklı kayıtlar yapılmaktadır.

Mevzuat gereğince peşin ödenen gelir, kurumlar ve diğer vergiler ile fonların kayıt ve takibi kurumlar vergisi mükelleflerinde 193 PEŞİN ÖDENEN VERGİLER VE FONLAR hesabında yapılmaktadır. Mevzuatın belirlediği dönemler itibariyle peşin ödenen gelir, kurumlar ve diğer vergiler ile fonlar, bu hesaba borç yazılır.

193 PEŞİN ÖDENEN VERGİLER VE FONLAR hesabında toplanan tutar, dönem sonunda tahakkuk edecek olan kurumlar vergisi ile fon karşılıklarından yapılacak olan indirimi teminen "37 Borç ve Gider Karşılıkları" grubunda bulunan "371 DÖNEM KÂRININ PEŞİN ÖDENEN VERGİ VE DİĞER YÜKÜMLÜLÜKLERİ ( -)” hesabının borcuna aktarılır. Ancak aktarılacak tutar, "370 DÖNEM KÂRI VERGİ VE DİĞER YASAL YÜKÜMLÜLÜK KARŞILIKLARI” hesabının tutarından fazla olamaz. Aktarılamayan tutar, dönem sonunda bu hesabın bakiyesi olarak kalır.

Gelir vergisi mükelleflerinde peşin ödenen gelir vergisi ile kesinti yoluyla ödenen diğer vergi ve fonlar, işletme sahipleri veya şirket ortaklarının yıllık beyanname ile beyan edip ödeyeceği vergiden mahsup edileceği için, işletme tarafından ödenen bu vergi ve fonlar işletme sahibinin veya ortaklarının hesaplarına aktarılır.

Gelir vergisi mükelleflerinde mevzuat gereğince peşin ödenen gelir vergisi ile kesinti yoluyla ödenen diğer vergi ve fonların kayıt ve takibi kurumlar vergisi mükelleflerinde olduğu gibi 193 PEŞİN ÖDENEN VERGİLER VE FONLAR hesabında yapılabilir. Bu durumda mevzuatın belirlediği dönemler itibariyle peşin ödenen gelir vergisi ile kesinti yoluyla ödenen diğer vergi ve fonlar, bu hesaba borç yazılır.

193 PEŞİN ÖDENEN VERGİLER VE FONLAR hesabında toplanan tutar, dönem sonunda 131 ORTAKLARDAN ALACAKLAR hesabının borcuna aktarılır.

Gelir vergisi mükelleflerinde mevzuat gereğince peşin ödenen gelir vergisi ile kesinti yoluyla ödenen diğer vergi ve fonların kayıt ve takibi doğrudan doğruya 131 ORTAKLARDAN ALACAKLAR hesabında yapılabilir. Bu durumda mevzuatın belirlediği dönemler itibariyle peşin ödenen gelir vergisi ile kesinti yoluyla ödenen diğer vergi ve fonlar, bu hesaba borç yazılır.

İnşaat faaliyetlerinde KDV uygulaması konut fiyatını belirleyen önemli bir unsurdur. 3065 sayılı KDV Kanunu’nun 1/1. maddesine göre konut teslimlerinde KDV uygulanması için, söz konusu teslimin ticari, sınai, zirai veya mesleki faaliyet kapsamında olması veya bu faaliyetler kapsamında olmasa dahi konutun müzayede mahallerinde satışı gerekmektedir. Bunun dışındaki konut teslimleri bakımından KDV uygulanması söz konusu değildir.

Özel (yap –sat) inşaat faaliyetlerinin satışlarında uygulanacak KDV oranının taşınmazların yapı ruhsatı ile tapu kayıtlarında ne şekilde gösterildiğine değil, fiilen ne amaçla kullanıldığı/kullanılacağı hususuna bakılarak tespit edilmektedir.

Özel (yap –sat) inşaat faaliyetlerinde vergilendirme için ilke olarak teslim ve hizmetin yapılma şartı aranmaktadır. Konut ve işyeri teslimlerinde KDV yönünden vergiyi doğuran olay, tapuya tescil ile gerçekleşmektedir.

İnşaat devam ederken özel sözleşme veya satış vaadi ile satışlarda, henüz bir teslim veya hizmet mevcut olmamasından ötürü alınan bedeller avans niteliği taşımaktadır. Bu nedenle fatura düzenlenmesine ve KDV hesaplanmasına gerek yoktur. Ancak, alınan bu avanslar için fatura düzenlenmesi halinde, faturada gösterilen bedel üzerinden KDV hesaplanması zorunlu bulunmaktadır.

Özel inşaat işletmeleri üretim işletmeleridir. Faaliyetleri sonucu üretilen inşaatlar ise bir mamuldür.

Özel inşaat isletmelerinde üretimle ilgili olan giderler, 710 Direkt İlk Madde ve Malzeme Giderleri, 720 Direkt İşçilik Giderleri, 730 Genel Üretim Giderleri hesaplarında izlenir. İnşaat faaliyeti devam ettiği sürece bu hesaplarda biriken maliyetler, dönem sonunda yansıtma hesapları aracılığıyla 151 Yarı Mamuller -Üretim hesabına aktarılır. Tamamlanan inşaatların maliyeti, 152 Mamuller hesabına aktarılır. Satış gerçekleştiğinde, bu hesaptan 620 Satılan Mamul Maliyeti hesabına aktarılarak gider kaydı yapılır.

Yapılan harcamaların dönem gideri mi yoksa üretim maliyeti mi olduğu önemlidir. Bu ayırımın doğru olarak yapılması, inşaat maliyetinin doğru olarak tespit edilmesini sağlar.