Düzenleme Ortaklık Payının Tespiti ve Uygulanması

Düzenleme ortaklık payı(DOP), toplumun faydasına olacak şekilde kamu malı sağlanması veya kamusal hizmete tahsisli kullanım alanları yaratılmak istenmesi amacına dayanır. DOP kesintisi bedel karşılığı aranmaksızın yapılır. Ancak bu kesinti nedeniyle taşınmazının değerinde meydana gelen değer artışı sayesinde, taşınmaz sahibi tatmin edilmektedir. Zira taşınmazdan yapılan kesinti sayesinde yol yapılması, okul yapılması, otogar inşa edilmesi gibi nedenlerle taşınmazın önceki değeri ile yatırım yapılmasından sonraki değeri arasında fark olacağı açıktır. DOP kesintisi yapılabilmesi için imar nazım imar planı ve uygulama imar planının tamamlanmış olmasının yanı sıra parselasyon planlarının da tamamlanmış olması gerekmektedir. DOP kesintisi kapsam içerisinde olan bütün taşınmazlardan kural olarak bir defalığına; eşit ve dengeli olarak kesinti yapılması gereklidir. 2981 sayılı Kanun’a göre belirli durumlarda hisselerin ferdîleştirilmesi mümkün iken; 3194 sayılı Kanun’a göre hisselerin ferdîleştirilmesi yasaktır. 2981 sayılı Kanun’un 10/c uygulamasında üzerinde yapı olmayan ve bağımsız parsel verilemeyecek alanların bedele dönüştürülmesi uygulaması vardır. Çünkü imar açısından tamamen kargaşa olan bir ortamdan çağdaş düzene geçiş amaçlanmıştır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. madde uygulamasında ise ancak muvafakat ile parsel üzerindeki yapının özel durumu itibarıyla DOP alınmasının olanaklı olmaması durumunda DOP’un bedele dönüştürülmesi olanak dâhilindedir. İmar uygulaması açısından bakıldığında, imara uygun olmayan bir yapının korunması 10/c uygulamasında daha kolaydır.

Düzenleme sahaları içerisinde sadece umumi hizmetlere mahsus olmak üzere, yol, meydan, park, pazar yeri gibi yerlerin dışında resmî binaların ihtiyaçları için de yer ihtiyacı olabilir. Bunun tatminini sağlayan araç ise AADY’nin 12. maddesinde düzenlenen Kamu Ortaklık Payı’dır. Kamu Ortaklık Payı, İmar Kanunu’nda değil, AADY’de düzenlenmiş olup düzenleme ortaklık payından farklıdır. Bu maddede kamu ortaklık payı şeklinde bir düzenleme olmayıp maddenin üst başlığı kamu tesisleri arsalarına tahsistir.

Kamulaştırma ile DOP arasındaki en önemli fark; kamulaştırmada, bedel ödenmesi zorunluyken DOP’da, herhangi bir bedel ödenmemesidir. Kamulaştırmada yeterli ödeneğin temin edilmesi, kamu yararı kararının alınması gibi aşamalar; devletin kamu hizmetini yerine getirmesi ve toplumun ortak ve genel ihtiyacının karşılanması için alınan soyut bir karardır. Soyuttur çünkü kamulaştırılacak taşınmaz henüz tespit edilmemiştir. Kamulaştırmda kamulaştırılacak taşınmazın sınırlarının, yer şekillerinin, yüz ölçümü ve sahibinin belirlenmesi, kamulaştırma kararının verilmesi ve tapu siciline şerh verilmesinin istenmesi, satın alma usulünün denenmesi gibi aşamalar gerekmekte iken; DOP uygulamasında herhangi bir bedel ödenmeden arazi veya arsaya el konulabilmektedir. Terk Uygulaması İmar Kanunu’nun 11. maddesinde düzenlenmiştir. Bedelsiz terk uygulaması ile DOP arasında en önemli fark; uygulama yapılacak özel mülkiyete konu taşınmazın malik veya hak sahiplerinin rızası olup olmadığı hususudur. DOP uygulamasında; malik veya hak sahiplerinin rızası ve muvafakati aranmaksızın idare tarafından tek taraflı ve kamu gücüne dayalı olarak işlem tesis edilmektedir.