Arazi ve Arsa Düzenlemesi

Taşınmaz malikleri yönünden arazi ve arsa düzenlemesinin temel işlevi, düzenleme sahasındaki kadastral parsellerin yapılaşmaya elverişli imar parselleri hâline getirilmesidir. Düzenleme sırasında bölgedeki tüm taşınmazların tevhidi, ifrazı ve maliklere tekrar dağıtılması işlemleri bütünlük içerisinde gerçekleştirilmektedir. Arazi -arsa düzenlemesi (AAD), uygulamada ‘’hamur kuralı ’’, ‘’kurgulandırma ’’ gibi isimlerle de anılmaktadır. Hamur kuralı, imar planlarının uygulanabilmesine uygun parseller oluşumu, yani arsa üretimi için mevcut mülkiyet ilişkisinin bir potada eritilmesi suretiyle bir bütün oluşturulması ve bu bütünün tekrar farklı toprak şekilleri ve sınırları biçiminde mülkiyet oranına göre maliklere dağıtılması aşamasını ifade etmektedir. AAD, kentsel gelişmeyi tamamlamak, sağlıklı bir kentleşmeyi sağlamak, parçalı ve az miktardaki oranlardan dolayı kullanılamayan arazi parçalarının kullanılmasını sağlamak, kamuya yararlı kullanım alanları yaratmak amacıyla oluşturulmuş bir yöntemdir. AAD sayesinde bağımsız parseller oluşturularak, taşkın ve kaçak yapı oluşturulmasının önüne geçilmektedir .

3194 sayılı İmar Kanunu ’nun 18.maddesi uyarınca yapılacak imar uygulaması asıl olup 2981/3290 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca yapılacak ıslah imar uygulamaları geçici bir dönem içindir. Dolayısıyla bir alanda 10/c uygulaması bir kez yapılır. 3194 sayılı İmar Kanunu ’nun 18. madde uygulaması ise imar planı değiştiğinde yeniden yapılabilir. 3194 sayılı Yasa ’nın 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygulaması ancak uygulama imar planı bulunan alanlarda uygulanır. Buna karşın 2981/3290 sayılı Yasa ’nın 10/c maddesi uyarınca yapılan ıslah imar uygulaması ise imar planı bulunup da uygulama imkânı kalmayan alanlarla birlikte, uygulama imar planı bulunmasa bile, bir yerleşme alanı ya da yapı topluluğu niteliği kazanmış gecekondu alanlarında, yine üzerinde bir yerleşme alanı ya da yapı topluluğu niteliği kazanmış imar mevzuatına aykırı yapılar bulunan hisseli arazilerde uygulanabilmektedir 2981 sayılı Kanun ’a göre belirli durumlarda hisselerin ferdîleştirilmesi mümkün iken; 3194 sayılı Kanun ’a göre hisselerin ferdîleştirilmesi yasaktır. 2981 sayılı Kanun ’un 10/ c maddesi üzerinde yapı olan taşınmazlara ilişkin olarak düzenlenmiştir. 3194 sayılı Kanun’ un 18. maddesinin uygulanabilmesi için ise taşınmazın üzerinde bina olup olmaması şart değildir. 3194 sayılı İmar Kanunu ’nun 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygulamasının esas amacı, imara uygun (imar mevzuatına uygun) parsel üretmek olup ıslah imar uygulamasında ise amaç, imara uygun parsel üretmekten ziyade mevcut var olan yapıları koruyacak ve mümkün olduğunca hissesiz temiz parsel üretmek olarak özetlenebilir. Dolayısıyla imar uygulamasında parsel üretilirken ıslah imar uygulamasında ideal durumuna bakılmaksızın var olan yapılara göre uygulama yapılır. 2981 sayılı Yasa ’nın 10/c maddesine göre, yasal olarak parsel bazında da imar uygulaması yapılabilir iken, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca ancak ada bazında uygulama yapılır.

Parselasyon işlemlerine ilişkin olarak yapılacak idari başvuru yollarından sonra işlemin iptalinden dolayı menfaati olan kişiler tarafından İdari Yargılama Usulü Kanunu ’nun 34. maddesine göre taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde iptal davası açma hakkı bulunmaktadır.