Taşınmaz Mülkiyetinin Edinimi

Taşınmaz mülkiyeti tapu kütüğüne yapılan tescil işlemiyle kazanılır. Tescilin geçerli olması için bir hukuki nedene dayanması ve kanunların öngördüğü şekil koşullarına uyması gerekir. Buna tapu sicilinin ‘nedensellik ilkesi ’ denir. Hukuki nedene bağlı olmayan tescil, yolsuz tescil olarak adlandırılır. Yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

Taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanıldığı yöntemlere, devren edinim veya tescilli edinim denilir. Devren edinim, satış, bağış, trampa, miras payının devri veya ölünceye kadar bakma vaadiyle devir biçiminde olabilir. Taşınmaz mülkiyetinin devren ediniminde, taraflar arasında edinim nedenini oluşturan bir resmi sözleşmenin varlığı aranır. Resmi senetler ile ifade edilen bu sözleşmeler, taşınmaz mülkiyetinin devri ile mülkiyet hakkı dışındaki diğer ayni hakların tesisi ve devri için tapu sicil müdürlüklerinde düzenlenerek, taraflar ve gerekiyorsa tanıklar tarafından imzalanır ve tapu sicil müdürü tarafından onaylanarak geçerlilik kazanır.

Medeni Kanun’ da belirtilen miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer durumlarda, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Buna aslen edinim denir. Mülkiyeti aslen edinim yöntemleriyle edinen kişilerin taşınmazları üzerinde tasarrufta bulunabilmeleri için tapu kütüğüne tescil koşulu bulunmaktadır. Örneğin, bir taşınmaz mülkiyetini mahkeme kararı tescilsiz edinen kişi, adına tescil işlemi yaptırmadan o taşınmazı başkasına devir edemez, irtifak hakkı, taşınmaz yükümlülüğü ve rehin hakkı gibi tasarruflarda bulunamaz. Taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebri icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir.

Medeni Kanun, devren ve aslen edinim yöntemlerinin yanı sıra zaman aşımı ile mülkiyet edinimi olanağı da tanımaktadır. Zaman aşımı ile mülkiyet edinimi olağan zamanaşımı veya olağanüstü zaman aşımı biçiminde olabilir. Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğünde malik görünen bir kişinin zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürmesi durumunda taşınmaz mülkiyetini olağan zamanaşımı ile edinebilir.

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan veya tapu kütüğünde kayıtlı olmasına karşın maliki anlaşılamayan veya maliki hakkında yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir taşınmaz, davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle zilyetliğinde bulunduran kişi tarafından olağanüstü zamanaşımı ile edinebilir.