Tapu Sicili

Eşya üzerindeki hak sahipliğinin üçüncü kişilerce bilinir olması ve yine eşya ile ilgili yapılacak olan hukuki işlemlerin içerik ve kapsamlarının belirlenmesi, Eşya Hukuku’nun önemli meselelerinden biridir. Eşya üzerindeki ayni hakların herkese açıklanması ise hukuki bir zorunluluğa dayanır. Ayni hakların herkese açıklanması, taşınır eşya bakımından zilyetlik ile sağlanır. Esasında Türk Medeni Kanun’unun (TMK) zilyetlik konusundaki hükümleri, taşınırları kapsadığı gibi kural olarak taşınmazlara da uygulanır. Örneğin zilyetliğin korunması, tesisi, nakli, haksız zilyedin hukuki sorumluluğu ile zamanaşımı hükümlerine dayanılarak mülkiyet kazanılmasına ilişkin TMK hükümleri hem taşınırlarda hem de taşınmazlarda uygulanır. Ancak, taşınmazların bir kredici aracı gibi kullanılması ve benzer ekonomik işlevler sebebiyle zilyetlik ile ilgili hükümler, bunlar bakımından kamuya açıklık fonksiyonunu yeterli bir şeklide sağlamaktadır. İşte zilyetliğin taşınırlarda sağladığı işlevin benzerini taşınmazlarda, tapulama veya tapu sicili sağlar. Buna göre taşınmazlar üzerinde ayni hakların kurulması, içeriğinin değiştirilmesi, devredilmesi veya sona ermesi gibi işlemler, resmi olarak tutulan tapu siciline yapılacak tescil ya da terkin ile gerçekleşir. Ancak, taşınmazların tescil ile ilgili birden fazla sistem vardır. Bunlar; kayıt ve tespit (transcription), tasdik (homologation), Deeds Registration, Torrens Sistemi ve tapu sicili sistemleridir.

Eşya Hukuku’nda taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur. TMK, tapu sicili kavramını tanımlamıştır. Fakat kanun, tapu sicilinin tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri, belgele ve planlardan oluştuğunu vurgulamıştır (TMK m. 997/2). Sicilin tanımı, Tapu Sicil Tüzüğü’nde (TST) yapılmıştır. TST m. 5’e göre, Tapu sicili, Devletin sorumluluğu altında, tescil ve açıklık ilkelerine göre taşınmazlar ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere tutulan sicildir. Hukuk öğretisinde yapılan bir tanınma göre, taşınmazlar üzerindeki hakların kamuya açıklanmasını sağlamak amacına hizmet eden çeşitli defter ve belgelerin meydana getirdiği bütünlüğe tapu sicili denir. Yapılan tanımalar dikkate alındığında, tapu sicilinin taşınmazlar için tutulan bir sicil olduğu ve bu sicilin de resmi bir şekilde devlet tarafından tutulan sicillerden olduğu görülebilir.

Tapu sicili çeşitli unsurlardan meydana gelir. Bu unsurlar ana siciller, tamamlayıcı siciller ve yardımcı sicillerden meydana gelir. Her ilçenin idarî sınırları bir tapu sicili bölgesidir. Taşınmazlar, bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilir. Tapu sicili, her mahalle veya köy için ayrı ayrı düzenlenir ve taşınmazlara Genel Müdürlük tarafından Türkiye Cumhuriyeti taşınmaz numarası verilir. Birden çok bölgede bulunan taşınmaz, diğer bölge sicillerine kayıtlı olduğu belirtilmek suretiyle her bölgedeki sicile ayrı ayrı kaydedilir.

Tapu siciline hâkim olan ilkeler, TMK’nın taşınmazlarla ilgili benimsediği temel esasları belirtir. Bunlar; sebebe bağlılık, açıklık, güvenin korunması, sınırlı sayı ilkeleridir. Eşya hukuku öğretisi her taşınmaza ayrı sayfa açılması (aynilik), tescil, taleple bağlılık ve süreye bağlı olmama gibi temel esasları da ayrı birer ilke kabul etmektedir.

Tapu sicilinde yapıla tescil işlemi, doğrudan taşınmaz üzerindeki ayni hakları etkiler. Ayni hakkı etkilen tescil işlemi bu niteliği sebebiyle tasarruf işlemi olarak kabul edilir.

Ayni haklar, taşınmazların tapu siciline kaydedilmesiyle etkilerini gösterirler. Buna göre her taşınmazın nitelikleri ve hukuki durumu gösterilmek suretiyle, tapu kütüğünün bağımsız bir sayfasına yazılmasına taşınmazların kaydı denir. TMK m. 1004’e göre, taşınmalar bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilir. Aynı kural TST m. 6’da da öngörülmüştür. Eğer henüz o bölgede kadastro yapılmamışsa, aynı etki zabıt defterine yapılan kayıtla ortaya çıkar. Türkiye’deki kadastro işlemleri Kadastro Kanunu ve ilgili diğer mevzuat hükümleri çerçevesinde yapılır. Kadastronun yapılmadığı yerdeki özel mülkiyete konu edilebilen taşınmazlar, mahkeme kararıyla kütüğe geçirilir. Eşya hukuku öğretisinde kadastrosu yapılmış ve daha sonra tapu kütüğüne işlenmiş taşınmazlara tapulu veya tapu kayıtlı; sicilde kayıtları olmayan taşınmazlar için de tapusuz ya da tapu kaydı olmayan taşınmaz denilmektedir. Buna göre tapu siciline, sadece taşınmaz sayılan eşyanın kaydı yapılır. Taşınmaz kavramı, TMK m. 704 ile m. 998 hükümleri kapsamında açıklığa kavuşturulur. TMK m. 998’e göre; arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler, tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilir.

Tapu kütüğünde taşınmazın belirlenmesini sağlayan bilgilere ilişkin kayıtlar, tapu sicilinin amacını yerine getirme işlevi görür. Zira taşınmaz üzerinde yapılacak tüm işlemlerde bu kayıtlar esas alınacaktır. Ayni hakların tescili, değiştirilmesi ve terkini taşınmazla ilgili kayıtlara göre yapılır. Şerhler, beyanlar ve düşünceler de sicilde yapılacak diğer hususları belirtir. Tapu kütüğünde taşınmaza ait sayfanın üst kısmında sayfa numarası; pafta, ada ve parsel numarası, taşınmazın bulunduğu semt, yüzölçümü ve taşınmazın niteliği yazılır.

Tescil, taşınmaz üzerindeki ayni hakkın yazılmasını ifade eder. Buna göre tescil yalnızca mülkiyet, irtifak hakları, taşınmaz yükleri ve rehin için yapılır. Tescil yapılması, yetkili kişinin talepte bulunması ve talep edenin tasarruf yetkili ile tescil sebebini belgelemesi koşuluna bağlıdır.

TMK m. 1012’ye göre, “Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır. Bu kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamalarının beyanlar sütununa yazılması ve bu sütuna yazılabilecek diğer hususlar Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir. Özel kanun hükümleri saklıdır”. Beyanlar hanesine yapılacak kayıtlar; TMK, KMK, Kadastro Kanunu, İmar Kanunu, Kıyı Kanunu, Finansal Kiralama Kanunu, Kamulaştırma Kanunu ve diğer özel kanunlarla TST’de belirtilmiştir. Örneğin eski hukuktan intikal eden ayni haklar, yüklenicinin işe başlama tarihi, vesayet altına alınma, dava açılması, kanundan kaynaklanan geçit hakları, toprağın iyileştirilmesi için arazi maliklerinin alacağı karar, arazinin heyelan bölgesinde bulunması, bağımsız bölüme ait eklentiler, yönetim planı, devre mülk hakkı, korumaya tabi taşınmazlar gibi birçok husus beyanlar kısmında gösterilir.

Eşya Hukuku’nda tapu sicilindeki kayıtların düzeltilmesi esası ve devletin sorumluluğu kabul edilmiştir.