İmar Mevzuatı ve Yapılaşma Koşulları
Belli bir alan içerisinde yapılacak yapıların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun olarak gelişimini düzenleyen esaslara imar hükümleri denir.
Yapılaşma önce İmar Kanunu ve yönetmelikler sonra da imar plan notlarında belirtilen imar hükümlerine göre düzenlenmektedir.
Ancak yapılaşacak alanda özel yapılaşma koşulları var ise bu hükümler geçerli değildir.
Özel yapılaşma koşullarının bulunduğu bölgelerde öncelikli olarak bu özel koşulları düzenleyen kanun ve yönetmeliklere uyulması gerekir.
İmar mevzuatıı açısından yapı; karada ve suda, yer altında veya üstünde inşa edilmiş mülkiyete konu olan gayrimenkulün bütünüdür.
Bina ise; kendi başına kullanılabilen, üstü kapalı, insanların, hayvanların, eşyaların barınmalarına ve korunmalarına yarayan yapıdır.
Yani; her bina bir yapıdır ancak her yapı bir bina değildir.
İmar planı ile tanımlanmış bir yapı parselinde inşaat yapabilmek için o arsadaki yapılaşma koşullarına bakılır.
Bu koşullar genellikle önce Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne, daha sonra da bulunduğu bölgenin Belediye İmar Yönetmeliği ile ilgili belediyece yaptırılmış planın belirlenmiş plan notlarına göre belirlenir.
Plan notu, imar planları ile birlikte her bölge için tanımlanmış uyulması zorunlu yapılaşma şartlarıdır.
Bir yapı yapılacağı zaman ilk olarak o parseldeki yapılaşma koşullarını öğrenmek için parselin imar çapı alınır.
Daha sonra bu çapta verilen çekme mesafeleri, yapı nizamı, yükselik, kat adedi, TAKS ve KAKS bilgileri kullanılarak proje müelliflerince mimari proje hazırlanır.
TAKS bir parselde inşaat için kullanılabilecek maksimum taban alanını bulmamıza yarayan bir katsayıdır.
Taban alanı kat sayısı (TAKS), bir parsel üzerine inşa edilmiş bütün yapıların toplam taban alanının imar parseli alanına oranıdır.
KAKS bir parselde kullanılabilecek maksimum inşaat alanını bulmamıza yarayan bir katsayıdır.
Kat alanı kat sayısı (KAKS) yani emsal bir parsel üzerine inşa edilecek yapının ya da yapıların katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranıdır.
TAKS, KAKS bilgilerine göre ortaya çıkan yapılaşma koşullarına arsanın emsali denilir.
Sundurmalar, giriş saçakları, teras çatılar, çatı bahçeleri, avlular, ortak alanlar, sığınaklar, mescitler, kapıcı daireleri emsale dâhil edilmez.
Emsale göre mimari proje ve mimari projeye uygun statik, elektrik ve tesisat projelerinin hazırlanmasından sonra inşaat izni-ruhsat almak için ilgili belediyeye başvurulur.
İmar hüküm ve şartlarına uygunluğu kontrol edilen projelere verilen inşaata başlama iznine ruhsat denir.
Ruhsat başvurusunun olumlu sonuçlanmasından sonra fennî mesul kontrolünde yapıma başlanır.
İnşaat izni alındıktan sonra 2 yıl içinde inşaata başlanması ve en geç 5 yıl içinde inşaatın bitirilmesi gerekir.
Bu sürelerde inşaat başlamamış veya belirtilen sürede bitirilmemişse inşaat izin belgesi yenilenmesi gereklidir çünkü süresi dolan ruhsat belgesi geçersiz hâle gelir.
Yapım sırasında ruhsata ve ruhsat eki projelere aykırı bir inşaat yapıldığı tespit edilirse yapı tatil zaptı düzenlenerek inşaat durdurulur.
30 gün içinde ruhsata aykırılık giderilerek tekrar başvurulursa yeniden inşaata başlanılabilir.
Yapımın tamamlanmasının ardından gerekli belgeler toplanarak yapı kullanma izni-iskâna başvurulur.
Yapı kullanma izninin verilmesinin ardından elektrik, su ve kanalizayon vb. hizmetlerini alabilmek için sisteme bağlanması mümkündür.
Ruhsat alınmış yapılarda ruhsat ve iskân alındıktan sonra tamirat, yeniden düzenleme, renovasyon ve kullanım değişikliği gibi esaslı tadilat tarzı müdahalelerin yapılması durumunda da yapılan müdahalenin kapsamına göre yeniden ruhsata ihtiyaç duyulabilir.
Eğer müdahale basit tamir ve tadilat şeklinde olursa ruhsata tabi değildir