İmar Mevzuatı ve Plan Yapım

Toplumsal ve ekonomik gereksinmeler göz önünde bulundurularak insan yerleşimlerinin fiziksel gelişmesinin belirlenmesi için gerekli ilkelerin oluşturulmasına planlama denir.

İmar faaliyetlerinin planlı bir şekilde gerçekleştirilmesi kentleşmenin sürdürülebilir olması için çok önemlidir.

3194 sayılı İmar Kanunu’na göre nüfusu 10.000'i aşan yerleşmelerin imar planı yaptırmaları mecburidir.

Planlama üst ölçekten alt ölçeğe bölge planları, çevre düzeni planları ve imar planları olarak kademelenir.

Sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve altyapıların dağılımını belirlemek üzere hazırlanan planlara bölge planı denir.

Bölge planları genellikle 1/250.000 ya da 1/500.000 ölçekte hazırlanır.

Genel arazi kullanım kararlarını belirleyen, yerleşme ve sektörler arasında ilişkiler ile koruma-kullanma dengesini sağlayan planlara çevre düzeni planı denir.

Alt ölçek olarak adlandırılabilecek üçüncü plan kademesini oluşturan imar planları ise, nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak ikiye ayrılmaktadır.

Kentsel planlamanın yapıldığı imar planları üst ölçekteki diğer planların prensip kararlarına uymak zorundadır.

İmar planları yerel yönetici olan belediyeler ya da valiliklerce yaptırılır ve uygulanır.

Nazım imar planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak planlanan alanın gelişimini düzenleyen ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen plandır.

Nazım imar planları 1/25.000 ya da 1/50.000 ölçekte hazırlanır.

Nazım imar planı ilke ve esaslarına uygun olarak uygulama için gerekli imar uygulama esasları ise uygulama imar planı ile belirlenir.

Nazım imar planı kentsel planlama ile ilgili bölge bazında ilke kararlarını belirtirken; uygulama imar planı bu ilke kararlarının parsel bazında nasıl uygulanacağını gösteren çizim ve plan notlarıyla detaylandırılmış bir plandır.

Genellikle 1/1000 ölçekte yapılan uygulama imar planlarında yapı adaları, yoğunluk ve yapı düzeni belirtilir.

İmar planları belediye meclisi onayından sonra bir ay askıda kalır. İtirazların değerlendirilmesinden sonra onaylanarak yürürlüğe girer.

Kesinleşen planın uygulaması sırasında yerel yöneticilere bazı kolaylaştırıcı yetkiler verilmiştir. Bu yetkileri kullanarak belediyeler kamulaştırma, irtifak hakkı kullanma ve düzenleme ortaklık payı alma gibi uygulamalar yapabilirler.

Planlama sonrasında mal sahiplerinin isteği doğrultusunda parsel bazında ifraz ve tevhid gibi bazı değişiklikler yapılabilir.

Bir taşınmazın birden fazla parsele ayrılmasına ifraz denir.

Birleştirme ya da tevhid, bitişik durumdaki iki ya da daha çok parselin, bir parsel hâline getirilmesidir.

Ayrıca ihtiyaç oluşması hâlinde mevcut imar planın ilkelerine uyumlu olarak revizyon imar planı, ilave imar planı, mevzi imar planı gibi kısmi değişiklikler de yapılabilir.

Revizyon imar planı; yürürlükteki imar planının değişen koşullarda uygulamayı yönlendirmede yetersiz kaldığı durumlarda, yürürlükteki planın temel ilke kararları değiştirilmeden,bu plan üzerinde uygulamaya dönük ayrıntılarda getirilen gerekli bir dizi düzeltme ve yenileme yapılarak, yürürlükteki planın yenilenmesi (revize) edilmesidir.

Plan revizyonu sınırlı bir kent bölgesi için hazırlanır.

İlave imar planı (ek plan); mevcut imar planının gelişme alanları açısından ihtiyaca cevap vermediği hâllerde, mevcut planlanmış alana bitişik ve imar planının genel arazi kullanış kararları ile tutarlı ek alanlar planlamasına denilir.

İlave imar planı yapılacak alan, imar planı yapılan bölgeye fiziksel ve ulaşım ağı olarak bütünleşik olmalıdır.

Mevzi imar planı (yerel plan); yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması için, mevcut imar planıyla bütünleşmeyen konumdaki alanların planlanmasına denilir.

Mevzi imar planları sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan özerk çalışmalardır.