Kat Mülkiyeti ve İşlemleri
Bu ünite kat mülkiyeti ile ilgili kavramları, kat mülkiyetinin kurulması, tescili, sona ermesi, kat maliklerin hak ve yükümlülükleri ile ilgili ayrıntıları göstermektir.
Kavramlar
Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denir.
Kat mülkiyeti ile ilgili kavramlar Kat Mülkiyeti Kanununda tanımlanmıştır.
Anagayrimenkul (ana taşınmaz), kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünüdür.
Ana yapı, ana taşınmazın yalnız esas yapı kısmıdır.
Bağımsız bölüm, ana taşınmazın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleridir.
Eklentiler, bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlerdir.
Kat maliki, kat mülkiyeti hakkına sahip olanlardır.
Ortak yerler, ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleridir.
Kullanma hakkı, kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları yerler üzerindeki faydalanma haklarıdır.
Arsa payı, arsanın, Kat Mülkiyeti Kanununda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarıdır.
Sözleşme, kat mülkiyetinin kurulmasına ait resmî senettir.
Kat Mülkiyetinin Kurulması
Kat mülkiyeti, resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Ana taşınmazın tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden o taşınmazın yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat mülkiyetinin tescili iki biçimde yapılabilir:
(1) Tapu memurunca düzenlenen resmî senet,
(2) Bir mahkeme hükmü ile.
Kat mülkiyeti Kanununa göre doğrudan kat mülkiyeti kurulmasında gerekli belgeler şunlardır:
- Mimari proje,
- Yapı kullanma izni,
- Yönetim planı.
Kat Mülkiyetinin Tescili
Tapu memuru tarafından kat mülkiyeti kurulmasına dair resmî sözleşme düzenlenir. Düzenlenen resmî sözleşme, aynı zamanda tescil istemi sayılır. Bu sözleşmenin tapu memuru tarafından düzenlenmesi için; Tapu memuruna verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun olması, Dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirilmesi gerekir.
Sözleşme düzenlenince, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması hâlinde ise ana taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine, bu taşınmazın mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir ibaresi yazılarak, sayfa ana taşınmazın leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır.
Kat Mülkiyetinin Mali Yönü
Kat mülkiyeti kurulması işlemi hiçbir vergi ve harca tabi değildir.
Kat Maliklerinin Hakları ve Yükümlülükleri
Kat maliklerinin hakları Kat Mülkiyeti Kanununa göre iki grupta incelenebilir:
(1) Bağımsız bölüm üzerindeki hakları,
(2) Ortak yerler üzerindeki hakları.
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdür,
Ana taşınmazın sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat mülkiyetinin sona ermesi aşağıdaki durumlarda söz konusudur:
Ana taşınmazın arsasıyla birlikte yok olması veya kamulaştırılmasıyla,
Ana yapının harap olmasıyla.
Ana taşınmazın arsasıyla birlikte yok olması veya kamulaştırılması durumunda kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.
Ana yapının tümü harap olmuşsa, ana taşınmazın üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.