Taşınmaz (Gayrimenkul) Mülkiyetinin Kazanılması

Bu ünite taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında tescil, kazanma yolları ve tescili isteme hakkı konularını göstermektir.

Tescil

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Tescil işleminin yapılabilmesi, istemde bulunanın tasarruf yetkisini ve işlemin hukuki nedenini belgelemiş olmasını gerektirir.

Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma Yolları

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında; aslen kazanma, devren kazanma, tescile dayanan kazanma, tescilsiz kazanma ve diğer kazanım yöntemleri söz konusudur.

Aslen Kazanma

Taşınmaz mülkiyeti, mülkiyet hakkının daha önceden başkasına ait olup olmamasına bakılmaksızın, doğrudan doğruya kazanılmışsa aslen kazanma söz konusudur.

Türk Medeni Kanunu uyarınca, bir taşınmazın mülkiyetini, işgal, miras, kamulaştırma, cebri icra ve mahkeme kararlarına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir.

İşgal

Türk Medeni Kanunu uyarınca, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.

Kamulaştırma

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hâllerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, tek taraflı bir tasarrufla gerçek değerleri ödenerek kamu mülkiyetine geçirilmesi işlemidir.

Cebri icra

Cebri icra, borçlu ve alacaklının söz konusu olduğu durumlarda, eğer borçlu kendi isteği ve iradesiyle borcunu ödemiyorsa borçlunun sahip olduğu taşınmazların icra dairesi tarafından haciz edilmesi yöntemidir.

Mahkeme Kararları

Mahkeme kararları, resmî senet düzenlenmesini gerektirmeyen ve tescilden önce mülkiyetin kazanılmasını sağlayan aslen kazanma yöntemlerinden biridir.

Devren Kazanma

Devren kazanma, taşınmaz mülkiyetinin bir kimseden bir başkasına devir yoluyla geçirilmesidir.

Tescile Dayanan Kazanma

Tescile dayanan kazanma taraflar arasında bu kazanmaya yol açan haklı ve geçerli bir kazanma nedeninin varlığını gerektirir.

Taşınmazın tescile dayanan kazanılmasında iki aşama vardır: (1) Taraflar arasındaki borç doğurucu işlem aşaması, (2) Tescil işlemi aşaması.

Tescilsiz Kazanma

Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır.

Diğer Kazanım Yöntemleri

Diğer kazanım yöntemleri; olağan zaman aşımı, olağanüstü zaman aşımı, yeni arazi oluşması ve arazi kayması olarak sınıflandırılmaktadır.

Tapu sicilinde malik görünmesine karşın aslında mülkiyet hakkına sahip olmayan bir kişinin belirtilen koşulları sağlaması durumunda taşınmazı kazanmasına olağan zaman aşımı denir.

Olağanüstü zaman aşımı ile mülkiyet kazanımının şartları şu biçimde sıralanabilir:

(1) Taşınmazın zaman aşımı ile mülkiyet kazanımına elverişli bir taşınmaz olması: Taşınmazın tapuda kayıtlı olmadığı ya da kayıtlı olmasına karşın sicilden kimin malik olduğunun anlaşılmadığı veya malikin gaipliğine karar verildiği durumlarda uygulanır. Tapu sicilinde maliki belli olan taşınmazlar için uygulanamaz. Tapuda kayıtlı olsun ya da olmasın ancak özel mülkiyete ait taşınmazlarda uygulanabilir.

(2) Mülkiyeti kazanacak kişinin, bu taşınmaza Kanunun aradığı şartlarla bir süre zilyet olması: Zilyedin taşınmaza iyi niyetle, davasız ve aralıksız 20 yıl süreyle zilyet olması.

(3) Zilyedin mahkemeye müracaatı üzerine mahkemece yapılacak ilanı müteakip işleyecek itiraz süresi içinde malikin mülkiyetini ileri sürerek itiraz etmemiş olması.

Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur. Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir.

Arazi kayması, sınır değişikliğine yol açmaz, sınır değişikliğini gerektirmez.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanımında Tescili İsteme Hakkı

Malikten taşınmaz mülkiyetinin kendi adına tescilini isteyecek kişi; mülkiyetin kazanılmasına esas hukuki bir sebebe dayandığını belgelemelidir ve kişisel hak sahibi olmalıdır.

Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur.