Temel Mülkiyet ve Gayrimenkul Kavramları
Bu ünitenin amacı; mülkiyet ve gayrimenkul (taşınmaz) ile ilgili temel kavramları ilgili yasal altlıkları dikkate alarak açıklamak, Türk Medeni Kanunu ve Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nda mülkiyet ve taşınmaz mülkiyeti ile ilgili genel hükümleri göstermek, bunlarla ilgili örnekler vermek, gayrimenkul mevzuatı konusuna giriş yapmaktır.
Mülkiyet Hakkı
Türk Medeni Kanunu mülkiyet hakkının içeriğini, bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir, şeklinde belirlemiştir.
Malikin şeyler (eşyalar) üzerindeki tasarruf yetkisi; maddi olaylar, temlik işlemleri ve sınırlı ayni hakların kurulmasını içermektedir.
Türk Medeni Kanunu'ndaki düzenlemeler ve genel hükümler dikkate alındığında mülkiyet, maddi varlığı olan şeyler üzerinde tam egemenlik sağlayan bir hak olarak tanımlanabilir.
Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının mülkiyet hakkı başlıklı 35’inci maddesi ile; herkesin, mülkiyet ve miras haklarına sahip olduğu, bu hakların, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabileceği ve mülkiyet hakkının kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağı belirlenmiştir.
Malik, mülkünü hukuk düzeninin belirlediği sınırlar içerisinde ve kendisine yüklediği ödevler çerçevesinde kullanmak zorundadır.
Hukuk düzeninin malike yüklediği ödevler, yapmak, yapmamak ve katlanmaktır.
Eşya
Eşya, gerçek ve tüzel kişilerin üzerinde bireysel hâkimiyet kurabildikleri, maddi varlığı olan, belirli sınırları bulunan, kişisel olmayan varlıklardır.
Eşya (şey), taşınmaz ve taşınır mülkiyetin konusunu oluşturmaktadır.
Türk Medeni Kanununun eşya hukuku bölümünde, mülkiyet hakkının içeriği belirlenirken kullanılan şey kavramı, eşya kavramına karşılık olarak kullanılmıştır.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Mülkiyeti
Bir taşınmaza malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o taşınmaz üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Taşınmaz mülkiyeti hakkına sahip malik, sahip olduğu taşınmazı kamu ve toplum yararına aykırı kullanmamalıdır. Yasaların koyduğu sınırlamalara uymakla yükümlüdür.
Taşınmaz maliki, taşınmaz üzerindeki haklarını, hukuk düzeninin belirlediği sınırlar içerisinde, hukuk düzeninin malike yüklediği yapmak, yapmamak ve katlanmak ödevleri çerçevesinde kullanmalıdır.
Türk Medeni Kanunu'na göre taşınmaz mülkiyetinin konusu, arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir.
Arazi
Tapu Sicili Tüzüğüne göre arazi, sınırları hukuki ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçasıdır.
Kadastro ile sınırlandırılarak parsel niteliği kazanan arazi (kadastro parsel), imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenerek imar parseli niteliği kazanmış ise arsadır.
Tapu Kütüğünde Ayrı Sayfaya Kaydedilen Bağımsız ve Sürekli Haklar
Tapu kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, irtifak haklarıdır.
Hak sahibinin yazılı istemi üzerine tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir.
Tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar, üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir, üzerinde her türlü ayni veya kişisel hak kurulabilir.
En az otuz yıl süreli olan, tasarrufları kısıtlamayan veya izne tabi olmayan üst hakkı ve kaynak hakkı, tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli haklardandır.
Kat Mülkiyeti Kütüğüne Kayıtlı Bağımsız Bölümler
Tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanlarına bağımsız bölüm denir.
Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlere örnek gösterilebilir.
Ana taşınmazın bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı sayfalarına kaydedilir.