Gayrımenkul Değerlemesinde Raporlama

Dünyada küresel ekonomik ilişkilere bağlı olarak gayrimenkul değerleme raporlarının da uluslararası bir standartta hazırlanması gereği duyulmuştur. Bu konu ile alakalı Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında 45 nolu Tebliği ve 6362 Sayılı SPK Kanunu vb. mevzuatlar yürürlüğe girmiştir.

Değerleme sürecinin en son aşaması olan değerleme raporunun kritik önemi, elde edilen nihai değerin iletilmesinden ve değerleme esasının, değerleme amacının ve değerlemenin altında yatan her tür varsayımın veya sınırlayıcı koşulun teyit edilmesinden kaynaklanmaktadır.

Gayrimenkul değerleme raporlarının belirli bir standartta ve bir sıraya göre UDES’in Davranış Kuralları Bölümü’nün Ahlaki İlkeler, Yetkinlik, Açıklama ve Raporlama ile ilgili tüm bölümlerine uygun hareket etmeleri gerekir.

Eşyaların, menkullerin vb. şeylerin değerleme raporları hazılanırken genel olarak UDES standartlarına uygun bir şekilde raporların hazırlanması gerekir.

Gayrimenkul değerleme raporlarında değerlemesi yapılacak olan taşınmazın arsa veya arazi şeklinde değerlendirileceği mutlaka belirtilmelidir. Arsa vasıflı taşınmazların değerlemesinde genelde pazar yöntemi seçilmekte olup, emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmaktadır.

Emsal karşılaştırma yöntemi uygulanan taşınmazların emlak değerlerine de dikkat etmek gerekir. Emsal alınan taşınmazın değerleme yapılacak parselden daha değerli olduğunun belirlendiği hâllerde emlak değerinin tam tersi bir oran olması değerleme raporunun inandırıcılığını azaltır.

Gayrmenkul değerleme raporu hazırlanırken güncel mevzuat ve mevzuatta yapılan değişikliklerin sürekli olarak takip edilmesi gerekmektedir. Bu konuyla ilgili olarak 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 15. maddesinde 2018 yılında yapılan değişiklik ile tarımsal faaliyetlerin gösterildiği arazi parçalarında hazırlanan raporlarda objektif değer artışı oranı % 50 oranına geçemeyeceği şartı getirilmiştir. Bu yapılan değişiklik ana raporun esasına etkilyene önemli bir detay noktasıdır. Ancak 10.04.2019 tarihinde ise bu yapılan değişiklik iptal edilmiştir. Sonuç olarak gayrimenkul raporu hazırlanırken gayrimenkulü ilgilendiren mevzuat değişiklikleri sürekli olarak kontrol edilmesi bir zorunluluktur.

6754 Sayılı Bilirkişilik Kanunu ve ekleri gereğincede raporlama esnasında içerik ve şekil standartları getirilmiştir. Raporun hazırlanması esnasında kapak kısmının oluşturulması ve bu kapağın içeriğinde dava bilgileri ve bilirkişi bilgilerinin bulunması, ikinci sayfasında fihtist kısmının oluşturulması, giriş, içerik, bulgular, metaryellerin değerlendirilmesi, bulgular, irdeleme ve sonuç kısmının yapılması gerektiği belirtilmiştir. Bu sayede raporların daha standartları yüksek ve daha akademik bir içeriğe sahip olması amaçlanmıştır. Özellikle de bilirkişi raporunda hukuksal mevzuata girmemeleri ve sadece uzmanlık alanı ile alakalı değerlendirme yapılması gerektiği üzerinde durulmuştur.

Adli ve idari yargı mercileri için hazırlanan raporlar adli bir dil ile yazılmalıdır. Hukuksal konulara girilmemelidir. Bilirkişi raporu şekil yönü ile kapak, içindekiler, analiz ve sonuç kısmından oluşmalıdır. Kapak kısmında ilgili görevlendirme yapan merci, taraf bilgileri, ggörevlendirme tarihi ve bilirkişi bilgileri olmalıdır. İçindekiler kısmında ise tüm başlıklar belirtilmelidir. Analiz ve sonuç kısmı uyumlu olmalı ve bilirkişiden istenen her bir madde sonuç kısmında madde madde cevap verilerek sonuçlandırılmalıdır.

Sonuç olarak gayrimenkul değerleme raporu hazırlanırken bir tek bileşene bağlı olarak rapor hazırlanamayacağı, Uluslarası Değerleme Standartları, 6754 Sayılı Bilirkişilik Kanunu ve bu kanun kapsamında Adalet Bakanlığı tarafından verilen eğitimlerde istenilen standartlar, kabul görmüş mahkeme kararları ve istenilen standartlar ve diğer tüm etkenler dikkate alınarak bilimsel, tarafsız ve içeriği bakımından herhangi bir tereddüte mahal vermeyecek şekilde raporların hazırlanması gerekmektedir.