Gayrimenkul Değerlemesi Standartları
Değer, bir varlığın (mal, ürün ya da hizmet), ondan edinilecek yararlar, bu varlığın az veya fazla oluşu ve onu almak isteyenlerin isteklilik ve satın alabilme seviyesine bağlı olarak oluşan karşılığını ifade etmektedir.
Değerleme; bir malın, hizmetin ya da ürünün piyasada ve piyasa dışında aldığı veya ona biçilen değeri tespit etmeyi ifade etmektedir.
Değerleme bir hizmet tipi olarak ele alındığında diğer bütün üretim ve hizmet kollarında olduğu gibi, değerlemede de standartların oluşturulması ve geliştirilmesine dönük çabaların varlığı bilinmektedir.
Standart ve Standardizasyon
Standart kelimesi Batı kökenli (Fransızca) bir kelime olup, Türk Dil Kurumu'nun tanımında belirli bir tipe göre yapılmış ve ayrılmış anlamına gelmektedir.
Standart, bir mal ya da hizmetin daha önceden konulmuş belirli ölçü ve kurallara uygunluğunu ifade ederken;standardizasyon ise bu ölçü ve kuralların konulması işlerinin tamamını kapsamaktadır.
Değerleme Standartları
Değerleme konusunda standartlaşmanın sağlanması değerleme işini yapan uzmanların karşılaştıkları çeşitli durumlarda izleyecekleri yolu gösterecek ve tüm uzmanları ortak paydada buluşturacak uygulama birliğine yöneltecektir.
Gayrimenkullerin değerlerinin tayin edilmesi (değer biçilmesi) sürecinde de her alanda olduğu gibi daha önceden konulmuş ya da konulması gereken kurallar ve ölçütler bulunmaktadır. Bu noktadan hareketle, gayrimenkul değerleme konusunda konulmuş ya da konulabilecek kurallar bütünü gayrimenkul değerleme standartlarını oluşturmaktadır.
Uluslararası Değerleme Standartları
Sadece değerleme konusunda değil hemen hemen her konuda uluslararası düzeyde standardizasyon yapılması (standartlar oluşturma) ve bunların yaygın hâle getirilmesi konusunda uluslararası çapta en önemli kurum ISO’dur (International Standards Organisation).
Uluslararası Değerleme Standartlarının Gerekliliği
Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ'e göre değerlemeyi yapanlar, Uluslararası Değerleme Standartları'na aynen uymak ve bunları uygulamak zorundadırlar.”
Uluslararası Değerleme Standartları’nın kapsamına bakıldığında; genelde kurallar, uygulamalar, prosedürler, raporlamalar, belgelendirmeler, kurumsal yapılanmalar ve yöntemler, uzmanların nitelikleri ve belgeleme ölçütlerini içerdiği görülmektedir. Bu konularda getirilen düzenlemeler ve karara bağlanan ilkeler sayesinde gayrimenkul değerleme konusunda öznel değerlendirmeler yapılmasının önüne mümkün olduğunca fazla geçilmesi hedeflenmektedir.
Uluslararası Değerleme Standartları’nın ortaya konmasında üç amaç ele alınmıştır: Ülkelerin sınırları içinde ve ötesinde iş ve işlemlerini kolaylaştırmak,tüm dünyada değerleme işi ile uğraşan kişi ve kuruluşlara rehberlik edecek şekilde kendilerine gelen değerleme taleplerini en güvenilir şekilde yerine getirmelerine yardımcı olmak ve son olarak gelişmekte olan ülkelerin değerleme konusunda artan bilgi ve belge hazırlama talep ve ihtiyaçlarını daha etkin biçimde karşılamak.
Uluslararası Değerleme Standartları'nın Kapsamı
Değerleme standartlarının uluslararası alanda ortak olması ticari ilişkilerin gelişmesi ve gelişmekte olan ülkelere konu ile ilgili teknik destek verilmesi açısından çok önemlidir.
UDESK, uluslararası ölçekte değerleme standartlarını koyan ve geliştiren bir sivil toplum örgütüdür.
Standartlar, Uygulamalar ve Kılavuz Notları
Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesi önceden oluşturulmuş bir belge olup, iki yılda bir konunun taraflarınca güncellenmektedir.
UDES, bir başvuru dokümanı olarak üç ana ve önemli bileşene sahiptir. Bunlar, Standartlar, Uygulamalar ve Kılavuz Notları bölümleridir. Dünya çapında yapılacak tüm değerlemelerde, Standartlar bölümünde detaylı olarak verilen bütün ilke ve kurallar dikkate alınmak zorundadır.
Bu ilke ve kurallar ise Standart 1, 2 ve 3’te verilmektedir (UDES 1,2,3).
- UDES 1, Pazar Değeri Esaslı Değerleme
- UDES 2, Pazar Değeri Dışındaki Değerleme Esasları
- UDES 3, Değerlemenin Raporlanması
Avrupa Standartları
Avrupa’da faaliyet gösteren Avrupa Değerlemeciler Birliği (The European Group of Valuers' Associations; TEGoVA) ve RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) bölgesel çapta standartların oluşması için faaliyet göstermektedir.
Türkiye’de Değerleme Standartlarına Yönelik Uygulamalar
Türkiye’de Değerleme Standartlarıyla İlgili Bazı Gelişmeler
Türkiye’de de tüm dünyada olduğu gibi değerleme ile ilgili oluşturulan mevzuatta, zamana bağlı olarak Gayrimenkul Değerleme Standartları’na göre gerekli değişiklikler ve güncellemeler yapılmaktadır denilebilmektedir.
Türkiye’de yeni bir iş kolu olmasına rağmen değerleme sektörü hızlı biçimde gelişen bir sektördür. Bu nedenle de standartlaşma konusunda atılan adımlar da yenidir.
Ülkemizde gayrimenkul değerlemesi konusunda standartlaşma genelde SPK’nın girişimleri ile oluşturulan mevzuatla başlatılmış ve TDUB’un kurulması ile yeni konularda iyi uygulama kılavuzlarının hazırlanmasına başlanmıştır.
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB)
TDUB, SPK tarafından gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansı verilmiş kişilerin üye olabildiği, kamu tüzel kişiliğini haiz (yani kamu kurumu niteliğinde) bir meslek örgütüdür ve sektörde özellikle standardizasyonun sağlanması açısından önemli işlere imza atmıştır.