Gayrimenkul Değerlemesini Etkileyen Faktörler III

Kentsel alanlarda planlama kapsamına alınan arsa ve araziler imar faaliyetlerinden açık bir şekilde etkilenmektedirler. Plan ile mevcut taşınmazlara yapı nizamı ve kullanım açısından önemli avantajlar ve dezavantajlar sağlandığı gibi, kamulaştırma ile de taşınmazın kamu hizmetlerine doğrudan tahsisi söz konusudur. Dolayısıyla kanun ve yönetmelikler, taşınmazlara ilişkin mülkiyet haklarını ekonomik açıdan doğrudan etkilediğinden değerlendirme işleminde dikkate alınmalıdırlar.

Gayrimenkul değerlemesinde ilk yapılacak işlemlerden biri, taşınmazın tür ve çeşidinin belirlenmesidir. Teorik olarak kentsel arazi (arsa) ve kırsal tarımsal arazi sınıflaması yapılmakta ve her iki grup taşınmaz için ayrı değerleme ölçütleri kullanılmaktadır.

3194 sayılı İmar Kanunu'na göre imar parseli (arsa), imar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, İmar Planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şekli, imar adası ise; imar planındaki esaslara göre meydana gelen ada olarak tanımlanmaktadır. Mücavir alan, imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan alanları ifade etmektedir.

Plan, kent topraklarının kullanımına sınırlama getirirken piyasa değerinin de oluşmasının temel belirleyicisidir. İmar planı incelemesi ile değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu alanda ne tür bir arazi kullanışının öngörüldüğü, buna ilişkin hakların ve kısıtlamaların neler olduğuna dair belgeler elde edilmektedir. Planlar kapsadıkları alanlar ve amaçlar açısından faklı ekonomik, sosyal ve fiziksel bilgileri içermektedir.

Taşınmazın arsa vasfını kazanması ve imar uygulama süreçlerinin açıklanması için planlama sürecinin de açıklanması gerekmektedir.3194 sayılı İmar Yasası’nın 5, 8 ve 44. maddeleri ile 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname'nin 2. maddesine dayanılarak hazırlanan ‘Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’ 14.06.2014 tarihinde Resm īGazete'de yayımlanmıştır. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin “Mekânsal Plan Kademeleri ve İlişkileri” başlıklı 6. maddesinin birinci fıkrasında planlama kademeleri üst kademeden alt kademeye doğru sırasıyla; Mekânsal Strateji Planları, Çevre Düzeni Planları, Nazım İmar Planları, Uygulama İmar Planları olarak belirtilmiştir.

Plan yapımında yararlanılan ve değerlemeyi etkileyen düzenleme araçları; bölgeleme, parsellemenin denetimi ve normlar/standartlar olarak üçe ayrılmaktadır.

İmar hukuku, bir arsa veya arazi üzerinde yapılacak resmī veya özel nitelikte değişik çeşitte ve değişik amaçlara özgülenecek yerleşme yerlerinin çeşidine ve amacına göre hangi özellikleri taşıması gerektiğini düzenleyen kurallar bütünüdür. Değerlemede, taşınmazın bulunduğu yerde geçerli mevzuata göre inceleme yapıldığından, çok sayıda farklı durumlarla karşılaşılabileceği, ayrıca aynı anda birden çok mevzuatın da birlikte dikkate alınacağı anlaşılmaktadır.

Gayrimenkul değerlemesi yapılırken farklı kullanım ya da nitelikte özelliği olan ve imar mevzuatında ayrı bir sınıflamaya tabii tutulmuş yerlerin ayrıca ele alınması gerekmektedir. Taşınmazın arkeolojik, doğal, kentsel, tarihsel ve üst üste çakışan sit alanı içinde yer alması, taşınmazın üzerinde tescilli eserlerin mevcut olması, taşınmazın su havzası koruma alanı, özel çevre koruma, milli park ve diğer doğa koruma statüsü olan alanlarda yer alması ile askeri yasak ve güvenlik bölgesi içinde yer almasının, taşınmazın piyasa değerinde kayba neden olup olamayacağı ve varsa değer kaybının nasıl tespit edileceği belirlenmelidir.