Gayrimenkul Değerlemesini Etkileyen Faktörler II

Bir gayrimenkulün değerini etkileyebilecek birçok unsur bulunmakla beraber, her gayrimenkul; tipi, konumu, büyüklüğü, kullanımı, çevresi, teknik özellikleri ve daha birçok faktör etkisi ile değişik özellikler göstermektedir ve bu nedenle kesin bir değer tayini mümkün değildir. Ayrıca gayrimenkulün özelliklerinin yanında gayrimenkul üzerinde işlem yapacak olan bireylerin de özellikleri değişken olup ,bu değer kişiden kişiye değişimler gösterebilmektedir. Buna rağmen bir gayrimenkulün tahmini değerini, değere etki eden faktörleri analiz ederek üretmek mümkün olmaktadır.

Gayrimenkul değerleme çalışmalarında dikkate alınması gereken faktörler sıralandığında; gayrimenkulün çeşidi, gayrimenkulün bulunduğu kentsel alan kullanım durumları, gayrimenkulün kendisine ait özellikler, gayrimenkulün bulunduğu çevreye ait özellikler, alıcı ve satıcıya ait özellikler, ekonomik göstergeler ve imar -yasa durumları dikkat çeken faktörler olarak ön plana çıkmaktadır. Bu faktörlerden gayrimenkulün çeşidi, gayrimenkulün bulunduğu kentsel alan kullanım durumları ve gayrimenkulün kendisine ait özellikler ünite 5'te anlatılırken, gayrimenkulün bulunduğu çevreye ait özellikler, alıcı ve satıcıya ait özellikler, ekonomik göstergeler ve imar -yasa durumları bu ünite kapsamında anlatılmaktadır.

Gayrimenkullerin bulunduğu çevreye ait özellikler ; alt ve üst yapı hizmet durumu, gayrimenkulün bulunduğu çevredeki yoğunlu k durumu , çeşitli merkezlere yakınlık durumu, gayrimenkulün ve bulunduğu çevrenin rekreasyon alanları ve yeşil alanlar bakımından durumu, gürültü, çevresel kirlilikler, park problemleri gibi olumsuzlukların durumu, eğitim, sağlık, ibadet, alışveriş gibi temel ihtiyaç alanlarının durumu, görsel kalite yapısı, iklimsel ve mikro iklimsel unsurları, sosyal dokusu ve suya dayalı peyzajlara yakınlığı gibi özellikler olarak bilinmektedir.

Dünya genelinde kırsaldan kentlere doğru gerçekleşen hızlı göç yaklaşık 100 yıldır sürmektedir. 1950’li yıllarda dünya nüfusunun yalnızca % 30’luk kısmı kentlerde yaşarken bu oran 2014 yılında % 54’lere ulaşmıştır. Eğitim, sağlık, iş, altyapı ve benzeri koşullara yakınlık insanları bu eğilime itmiştir. Bu durumun bir sonucu olarak kentsel gayrimenkullere olan ilgi de artmıştır.

Alıcının veya satıcının alma veya satma isteği, pazarlık tarzı veya mecburiyeti, alım satım işlemlerinde aracı kullanılıp kullanılmadığı, gayrimenkulün hak sahiplerinin sayısı veya konuya muhatap sayısı ve alıcı ve satıcının akrabalık ya da tanış olma durumları da değer üzerinde değişmelere neden olabilmektedir.

Gayrimenkuller ekonomik birer yatırım aracıdırlar. Ülkedeki genel ekonomik trendlere bağlı olarak arz -talep dengesinde ve etkili diğer tüm çevresel faktörlerin yansıması ile gayrimenkulde değer artışı veya düşüşü gerçekleşmektedir. Gayrimenkuller uzun vadeli bir yatırım aracı olarak görülmekte olup ,enflasyon riskine karşı, varlık değerini koruması bakımından tercih edilen birer ekonomik yatırım aracıdırlar. Zaman içerisinde kendi değer kazanmasına ilaveten kira getirisi de yapan gayrimenkuller, küresel ve ülkesel mali politikalardan etkilenen varlıklardır.

Gayrimenkuller değerlerinde genel olarak arz ve talepteki değişimler, faiz ve enflasyon politikaları, piyasa getirilerindeki değişimler, kişi başına gelir seviyesindeki değişimler ve vergi politikaları gibi ekonomik göstergeler etkili olmaktadır.