Gayrimenkul Değerlemesini Etkileyen Faktörler I

Bir gayrimenkulün değerini etkileyebilecek birçok unsur bulunmakla beraber, her gayrimenkul; tipi, konumu, büyüklüğü, kullanımı, çevresi, teknik özellikleri ve daha birçok faktör etkisi ile değişik özellikler göstermektedir ve bu nedenle kesin bir değer tayini mümkün değildir. Ayrıca gayrimenkulün özelliklerinin yanında gayrimenkul üzerinde işlem yapacak olan bireylerin de özellikleri değişken olup ,bu değer kişiden kişiye değişimler gösterebilmektedir. Buna rağmen bir gayrimenkulün tahmini değerini, değere etki eden faktörleri analiz ederek üretmek mümkün olmaktadır.

Gayrimenkullerde değer tespitinde direkt etkisi olan unsurlar bulunduğu gibi değere etkisi, kişiden kişiye değişebilecek faktörler de bulunabilmektedir. Gayrimenkulün konumu, büyüklüğü, şekli, teknik özellikleri ve çevresinin özellikleri gibi objektif kriterlerin , değer üzerindeki etkisi herkesçe kabul gören ve ilk etapta etki eden unsurlardır. Ana cadde üzerinde olmak, ıssız bir arazi üzerinde bulunmak, arazinin düz veya eğimli olması, kent merkezine yakınlık veya uzaklık gibi birçok faktör ise subjektif kriterler olup, bireylerin zevk ve isteklerine göre değişim gösterebilmektedirler.

Gayrimenkullerin taşıdıkları özellikler bakımından, niteliklerinin, nicel özelliklerinin, ülke ekonomisi ve gayrimenkul politikaları ile birlikte analiz edilip güncel piyasa koşullarında birim değerinin tahmini işlemi gayrimenkul değerlemesi olarak ifade edilmektedir. Bu nedenle bir gayrimenkulün değerlemesinde, o gayrimenkulün sahip olduğu değer kriterlerinin sınıflandırılması büyük önem arz etmektedir. Sınıflandırılma işlemini konu uzmanları tarafından farklı şekillerde yapılabilir ;ancak temel faktörlerin belirli başlıklar altında incelenmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul değerleme çalışmalarında dikkate alınması gereken faktörler sıralandığında; gayrimenkulün çeşidi, gayrimenkulün bulunduğu kentsel alan kullanım durumları, gayrimenkulün kendisine ait özellikler, gayrimenkulün bulunduğu çevreye ait özellikler, alıcı ve satıcıya ait özellikler, ekonomik göstergeler ve imar -yasa durumları dikkat çeken faktörler olarak ön plana çıkmaktadır.

Gayrimenkul değerleme çalışmalarında söz konusu gayrimenkulün çeşidi ilk olarak ele alınması gereken unsurlardandır. Farklı çeşit gayrimenkullerde değere etki eden faktörler de değişmektedir. Örneğin; tarımsal bir gayrimenkulde değere etki eden faktörler ;gayrimenkulün büyüklüğü, yerleşim alanlarına uzaklığı, gelişime açık alanlara yakınlığı, toprağın verim kalitesi, su kaynaklarına yakınlık veya sulanabilme özelliği, pazara yakınlık, bulunduğu yörenin iklim koşulları, topografik yapısı, ana yollara yakınlık, kiralanabilme koşulları ve yıl içerisinde kaç ürün alınabildiği gibi tarım ile alakalı konular ön plana çıkmaktadır. Fakat konut amaçlı bir gayrimenkulde değere etki eden faktörler ;konutun yaşı, büyüklüğü, teknik özellikleri, manzarası, peyzaj özellikleri, bulunduğu alandaki ve kentteki konumu, çevresindeki oluşumlar, kirlilik, gürültü gibi olumsuzluklar gibi birçok unsurun yanında ,konutu kullanacak olan kişi veya kişilerin istekleri de ön plana çıkmaktadır .

Gayrimenkullerin içerisinde bulundukları alanların kullanım durumları, imar planları ile belirlenir. İmar faaliyetleri, genelde kentsel alanlarda olmak üzere toplumların refahı, sosyal ve ekonomik ihtiyaçların karşılanması amacı ile alan kullanımlarının belirlendiği, şekillendirildiği ve optimal kullanım durumlarının ortaya konulduğu faaliyetler bütünüdür. Gayrimenkullerin imar planları içerisinde hangi kullanım durumu için ayrıldığı, değerleme faaliyetlerini de doğrudan etkileyen bir unsurdur.