Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri II

Bir önceki ünitede, gayrimenkul değerleme yöntemleriyle ilgili temel kavramlardan bahsedilmiş ve 2 temel değerleme yöntemi (Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Gelir Yöntemi) ayrıntılı olarak incelenmiştir. Bu ünitede ise, gayrimenkul değerlemede diğer bir temel yöntem olan Maliyet Yöntemi’ne dair temel varsayımlar ve tanımlar ile yöntemin uygulanmasıyla ilgili ayrıntılar ele alınmıştır. Bunun yanında, gayrimenkul değerlemede kullanılan diğer yöntemlerden İndirgenmiş Nakit Akışı (İNA) Yöntemi, Kalan Yöntemi ve Likidasyon Yöntemi genel olarak incelenmiş ve bu yöntemlerin temel uygulama alanları açıklanmıştır.

Maliyet Yöntemi, alıcının bir taşınmaz için yerine koyma maliyetinden daha fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımına dayanır. Maliyet Yaklaşımı, “yeniden yapım maliyeti” ya da “Düzeltilmiş Varlık Yaklaşımı” olarak da bilinir. Bu yaklaşımda her bir varlığın maliyeti, geliştirmecinin kârı da dâhil olmak üzere, değerleme tarihi itibariyle sahip olunan bilgi kullanılarak tahmin edilmelidir.

Maliyet Yöntemi'ne göre değerleme, mevcut yapının aynısını inşa etme veya yerine koyma maliyetine girişimci kārının eklenmesi, fiziksel ve fonksiyonel yıpranma maliyetinin çıkarılması ve tahminî arazi değerinin ilave edilmesi ile yapılır. Maliyet Yöntemi, özellikle toplu imalat ürünleri veya birden fazla kopyanın bulunduğu baskı ürünler, porselen eşyalar gibi ürünler ya da darphane ürünleri gibi kişisel taşınabilir mal varlıklarının değerlemesinde kolaylıkla uygulanabilir. Bu yöntem, önerilen inşaatın, özel bir amaca yönelik mülklerin ve pazarda sıkça el değiştirmeyen diğer mülklerin pazar değerinin belirlenmesinde sıkça kullanılan bir yöntemdir.

Maliyet Yöntemi'nin ana ilkesi, kullanım değeridir. Taşınmazın değerinin fiziki yıpranma, fonksiyon eksikliği ve zamanın ihtiyaç ve beklentilerine cevap verememesinden dolayı gün geçtikçe azalacağı varsayılır. Maliyet Yöntemi'nde arsa değeri daima en verimli ve en iyi kullanımı göz önünde bulundurularak değerlendirilmelidir. Bu yönteminin uygulanması, toprak değeri ile yapısal ve diğer tesislerin değerinin belirlenmesini kapsar.

Doğrudan maliyetler, inşa için gerekli olan malzeme, ekipman ve işçilik gibi harcamaları kapsar. Dolaylı maliyetler ise, inşaatın yürütülmesi için gerekli olan ama inşaat sözleşmesinde yer almayan giderleri kapsar. Maliyetin belirlenmesinde, Karşılaştırmalı Birim Yöntemi, Yerinde Birim Yöntemi ya da Keşif Yöntemi kullanılır.

Maliyet Yöntemi uygulamasında önemli bir kavram olan amortisman, bir taşınmazın piyasa değeri ile değerlemenin yapıldığı tarihteki yeniden yapım ya da ikame maliyeti arasındaki farktır.

Gayrimenkulün piyasa değerine ulaşmak için amortisman düşülmüş maliyet tutarına arsa değeri eklenir.

İndirgenmiş Nakit Akışı (İNA) Yöntemi ise, değerlemesi yapılacak taşınmaz ya da işletmenin gelecekteki gelir ve gider akışıyla ilgili varsayımların yapıldığı bir finansal modelleme tekniğidir.

Karşılaştırma, Gelir ve Maliyet Yöntemlerinin birleşimi olan Kalan Yöntemi'nde yapısız ve imara olgun bir taşınmazın değeri, üzerinde yapı tamamlanmış bir taşınmazın değerinden yola çıkarak türetilmeye çalışılır. Likidasyon Yöntemi ise, üzerinde bina ve tesisler bulunan bir taşınmazın yıllık net getirisinin, zemin değerinin yıllık faiz getirisinden küçük ya da zemin değerinin yıllık faiz getirisine eşit olduğu durumlarda kullanılır .