Gayrimenkul Değerleme İlkeleri

Gayrimenkul değerlemede farklı yöntemler kullanılmaktadır. Kullanılacak yöntemin belirlenmesinde taşınmazın özellikleri ve koşullar belirleyici olmaktadır. Uygulanacak yöntemin belirlenmesi değerlemenin doğru olarak yapılabilmesinin ilk koşuludur. Hangi yöntemin kullanıldığı kadar, tercih edilen yöntemin değerleme yapılacak taşınmazın özelliklerini dikkate alması da önemlidir. Değerleme yöntemlerinden Emsal Karşılaştırma Yöntemi, Gelir Yöntemi ve Maliyet Yöntemi en temel yöntemler olarak sıklıkla kullanılmaktadır.

Gayrimenkul değerlemede en ikna edici ve en yaygın olarak kullanılan yöntem, Emsal Karşılaştırma Yöntemi'dir. Emsal Karşılaştırma Yöntemi, benzer veya ikame niteliğindeki mülklerin satışını ve ilişkili pazar verilerini göz önüne alan ve karşılaştırmaya dahil olan süreçler yoluyla bir değer tahminine imkân veren Karşılaştırmalı Değerleme Yaklaşımı'dır. Bu yöntemin de etkin ve doğru sonuçlar vermesinin ön koşulu, güvenilir karşılaştırma nesnelerinin yeterli sayıda var olmasıdır. Bu yöntem genellikle gelir getirmeyen gayrimenkullerin, konutların, yapısız gayrimenkullerin ve sahibi tarafından kullanılan küçük ticari ve endüstriyel gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılır.

Emsal Karşılaştırma Yöntemi’nin yapılı taşınmazların değerlemesinde kullanılması konutlar için söz konusu iken, konut dışındaki yapılarda ancak zorunlu durumlarda ve karşılaştırma verilerinin güvenilirliğinden emin olunduğu koşullarda söz konusu olabilir. Yapısız arsaların değerlemesi genellikle bu yöntemle yapılırken, örneğin fabrika, otel ya da akaryakıt istasyonu değerlemesinde bu yöntem kullanılarak doğru bir değerleme yapılması zordur.

Emsal Karşılaştırma Yöntemi'yle değerlemede, toplanan veriler doğrulandıktan sonra karşılaştırma birimleri seçilip karşılaştırılabilir şatışların analizi yapılır. Bu aşamalar izlendikten sonra tek bir fiyat veya bir fiyat aralığı ortaya çıkmış olur. Eğer karşılaştırılacak gayrimenkuller farklı niteliklere sahipse, bu farklılıklar “ekleme” veya “eksiltme” ile giderilmelidir. Emsal Karşılaştırma Yöntemi'yle elde edilen sonuç, karşılaştırılan gayrimenkullerin değerleriyle ne kadar az farklılık gösterirse o kadar güvenilir bir sonuç elde edilmiş demektir.

Gelir Yöntemi, gayrimenkulün ticari dolaşımda düzenli ve sürekli şekilde gelir getirdiği durumlarda kullanılır. Bu yöntemde taşınmazlardan ve diğer yapısal tesislerden elde edilen gelir miktarı ve niteliği esas alınarak değerleme tespiti yapılır.

Hesaplanması ve anlaşılması kolay olduğundan, taşınmaz değerlemesinde Gelir Yöntemi yaygın bir şekilde kullanılır. Karşılaştırılabilir nitelikteki taşınmazların sayısının çok olması, değerlemenin daha doğru sonuçlar vermesini sağlar. Gelir ve giderin düzenli olmadığı durumlarda ve yeterli veriye ulaşılamadığında bu yöntemin kullanılması doğru sonuçlar vermeyecektir.

Gelir Yöntemi'nde pazar araştırması yapıldıktan sonra karşılaştırılabilir veriler toplanıp doğrulanır ve değerlemesi yapılacak taşınmaz ve karşılaştırılabilir taşınmazlar için gelir ve gider verileri araştırılır. Gelir Yöntemi ile taşınmazın mevcuttaki değil, gelecekteki gelir değeri esas alınır. Başka bir deyişle, bu yöntemde gelecekte taşınmazdan elde edilecek gelirin, giderin ve kapitalizasyon oranının tahmin edilmesi söz konusudur. Bu tahminlerin yanı sıra, bu unsurları ortaya çıkaran değişikliklerin de taşınmaza olası etkisi belirlenmelidir. Gelecekteki gelir tahmini yapılırken taşınmazın arz ve talep durumu da dikkate alınmalıdır. Değerlemesi yapılacak taşınmazın net işletme geliri kapitalizasyon tekniği ile değere dönüştürülür