Gayrimenkul Değerleme Süreci

Bu ünitede gayrimenkul değerleme süreci, ilgili aşamalar ve değerleme sürecinde yapılan incelemeler çerçevesinde anlatılmaktadır.

Değerleme süreci, sistematik bir süreç olarak gayrimenkulün değerinin belirlenmesi hakkında izlenen yolu ifade etmektedir. Değerleme süreci, bir gayrimenkulün çevresiyle bir bütün olarak ele alınıp, mevcut konumuna dair etkilerin yanında, doğası, çevresi, sosyolojik boyutu, hukuksal yönü ve ekonomik katkısı ile analiz edilmesi ve kavranmasını içermektedir. Değerleme süreci, değerleme uzmanının görevi kabul etmesi ile başlayan ve gayrimenkule olan tüm katkıları analiz etme amacını taşıyan bir süreçtir. Diğer bir ifadeyle değerleme süreci, değerleme uzmanının bir müşterisinin gayrimenkul değeri hakkında sorduğu sorulara yanıt hazırlayabilmek amacı ile takip ettiği bir dizi sistematik yöntemler bütünüdür.

Gayrimenkulün cinsi ve mevcut veriler, sürecin aşamaları üzerinde belirleyici olan etkenlerdir. Değerleme süreci sonunda gayrimenkulün piyasa değerini etkileyen faktörlerin tümünün göz önüne alındığı ve her yönüyle desteklenen bir değere ulaşılması hedeflenmektedir. Bu süreçte izlenen sistematik de, birbirinden çok farklı nitelikte gayrimenkulleri gerçekçi bir şekilde değerlendirmeyi mümkün kılmaktadır. Değerleme teknik ve metotlarının belirli standartlar içerisinde uygulanması, objektif ve gerçekçi sonuçları ortaya çıkarmaktadır.

Gayrimenkul değerleme sürecinde üç farklı yaklaşımın uygulandığı görülmektedir. Değerleme yöntemleri olarak da adlandırılan bu yaklaşımlar; maliyet yöntemi, emsal karşılaştırma yöntemi ve gelir yöntemidir. Her bir yöntem gayrimenkulün özelliğine göre veri toplamayı ve analiz etmeyi gerektirmektedir.

Gayrimenkul değerleme faaliyeti, çeşitli aşamaların takip edildiği bir süreci ifade etmektedir ve yedi farklı aşamadan oluşmaktadır. Bunlar; sorunun tanımı, veri toplama ve data analizi, en verimli ve en iyi kullanım analizi, arsa değerinin tahmini, üç değerleme yönteminin uygulanması, göstergeler arası denkliğin sağlanması ve nihai değer tahmini, değerleme raporunun hazırlanması aşamalarıdır.

Bu aşamalar daha detaylı ortaya konulduğunda değerlemenin tanımlanması aşamasının; taşınmaz mülkün tanımı, taşınmaz mülkiyet haklarının tanımı, değerlemenin kullanımı, değer tanımı, değer tarihi, değerlemenin kapsamı, diğer sınırlayıcı koşullar gibi alt başlıklardan oluştuğu görülmektedir. İkinci aşama olan ön analiz veri seçimi ve toplanması ise genel, özel ve rekabetçi arz ve talep analizlerini içermektedir. En verimli ve en iyi kullanımın belirlenmesi aşaması, boş olarak arazi, geliştirilmiş olarak mülk, kullanım, zaman ve pazar katılımcıları bakımından analizleri kapsamaktadır. Değerleme yaklaşımlarının uygulanması da üç farklı değerleme yönteminin uygulanmasını içermektedir.

Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin özellikleri : Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ekonomik, sosyolojik, tarihsel ve ekolojik özellikleri mülkün değeri üzerinde büyük etkiye sahiptir. Gayrimenkul piyasasını da şekillendiren bu etmenler (taşınmazın bulunduğu bölge) değerleme sürecinde analiz edilmelidir. Gayrimenkulün konumu: Gayrimenkulleri diğer mallardan ayıran en önemli özellik, konumlarının değer üzerinde yarattığı etkidir. Bir gayrimenkulün kent merkezine uzaklığı, bölgede alışveriş merkezi yer alması, sağlık ve eğitim gibi tesislerin bulunması ve ulaşım durumu değerini olumlu veya olumsuz etkilemektedir. Gayrimenkulün fiziksel ve yerel özellikleri: Gayrimenkullerin bulundukları yer açısından sahip oldukları geometrik ve fiziksel yapılar ve bunlara bağlı olarak değişen kullanım büyüklükleri ekonomik açıdan gayrimenkulün değerini etkileyebilmektedir. Topografik yapı, zemin yapısı, parselin biçimi, büyüklüğü ve boyutları, ulaşım olanakları, parselin ada içerisindeki konumu, cephe kullanımı ve manzara durumu gayrimenkulün değerini etkileyen fiziksel ve yerel özelliklerdir. Gayrimenkulün türü ve işlevi: Bu aşama, değerleme sürecinin önemli aşamalarından birisidir. Önemli olan husus, toprağın tarımsal kullanımdan arsaya olan gelişim aşamasının saptanmasıdır. Taşınmazın arsa mı yoksa arazi mi olduğu belirlenip, yapılı veya yapısız oluşuna göre işlem yapılmaktadır.