Gayrimenkul Değerlemesinde Özel Uygulamalar II

Bu ünitede ilk olarak, turizm tesislerinin değerlemesinde izlenmesi gereken yöntemler ile dikkat edilmesi gereken hususlar incelenmiştir. İkinci olarak, Alışveriş Merkezi (AVM) değerlemesiyle ilgili tanımlar, usüller ve değerlemede kullanılan yöntemler ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Üçüncü olarak, akaryakıt istasyonu, kıyı yapıları ve fabrika değerlemesinin temel usül ve yöntemleri irdelenmişir. Son olarak irtifak hakkı ve şerefiyelendirme ile ilgili genel bilgiler aktarılmıştır.

Turizm tesislerinin değerlemesinde tesisin türü, niteliği ve sınıfı dikkate alınarak tesisin yasal durumu doğru şekilde saptanmalıdır. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi sonucu, tesisler arasında belirlenen farklılıklara göre düzeltmeler yapılmalıdır. Piyasa verilerine ulaşmanın çok mümkün olmadığı durumlarda bu yöntemle doğru değerleme yapılması mümkün olmayacaktır. Karşılaştırma yöntemi, turizm tesislerinin arsasının değerlemesinde ise sıklıkla kullanılır. Maliyet Yöntemi ile yapılan değerlemede, tesisinin gelecekteki gelirleri değil, işletme olarak değeri dikkate alınır. Turizm tesislerinde amortisman kestirimini yapmak nesnel olmadığından, Maliyet Yöntemi sık kullanılmamaktadır. Ancak Maliyet Yöntemi yeni yapılan turizm tesislerinin değerlemesinde doğru sonuçlar veren ve sıklıkla uygulanan bir yöntemdir. Turizm tesislerinin değerlemesinde en uygun ve yararlı yöntem olarak yaygın bir şekilde kullanılan yöntem Gelir Yöntemi’dir.

Alışveriş merkezleri değerlemesinde de tüm değerleme süreçlerinde olduğu gibi değerleme uzmanı müşterinin öncelikle değerleme amacını belirlemelidir. Değerleme raporundaki bilgileri ne amaçla kullanacağı, raporun en son kime ulaşacağı hakkında bilgi sahibi olunması, değerleme uzmanı etiği açısından gereklidir. AVM değerlemesinde öncelikle değerleme amacının ve değerlemeyi sınırlayan koşulların belirlenmesi gerekir. Ayrıca AVM’nin bulunduğu bölgeyle ilgili veriler ve istatistikler de incelenmelidir. Bu veriler sayesinde AVM’nin bulunduğu piyasayı anlamak, kiralanabilir alan ve kira değeri gibi birçok değeri karşılaştırmak mümkün olur. Gelir indirgemesi yöntemi AVM değerlemesinde en fazla kullanılan yöntemdir. Türkiye’deki uygulamada, AVM değerlemesinde karşılaştırma yöntemi ve gelir yöntemi yaygın olarak kullanılmaktadır.

Akaryakıt istasyonlarının değerlemesinde mülkiyete, imara ve planlamaya ilişkin kısıtlamalar bilinmelidir. Bu kısıtlamalar içinde en önemlisi mesafe koşuludur. 5015 sayılı Petrol Piyasası Yasası’nın 8. maddesine göre; “Akaryakıt ve/veya LPG istasyonları arasındaki uzaklıkların, aynı yönde olmak üzere, şehirlerarası yollarda on kilometreden, şehir içi yollarda bir kilometreden az olmamak üzere”, EPDK tarafından çıkarılacak yönetmelikle düzenleneceği hükme bağlanmıştır. UDES’e göre akaryakıt ve LPG istasyonlarının değerlemesinde Gelir Yöntemi’nin kullanılması gerekir.

Marina değerlemesinde tek başına Gelir Yöntemi kullanılabildiiği gibi, Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemleri birlikte de kullanılabilir. Fabrikalar için en uygun değerleme yöntemi, pazar değeridir.

Fabrika değerlemesinde, fabrikadaki tüm makineler dikkate alınır.

İrtifak hakkı, taşınmaz bedelinde bir değer düşüklüğüne sebep olmaktadır. Yargıtay uygulamalarında, irtifak hakkından kaynaklanan değer düşüklüğünün arazide en fazla %35, arsada ise

%50 oranında olacağı kabul edilmektedir. Şerefiye ise, kamunun aldığı karar ve etkinlikler sonucunda belli bir yerdeki taşınmazın artan değeri üzerinden yerel yönetimlerin aldığı bir tür vergi olarak tanımlanabilir