Gayrimenkul Değerlemesinde Özel uygulamalar I

Bu ünitede, gayrimenkul değerlemede karşımıza çıkan özel uygulamalar ayrıntılı olarak açıklanmıştır. İlk olarak, arsa, konut ve ofis değerlemesinde dikkat edilmesi gereken hususlar incelenmiştir. İkinci olarak, tarımsal amaçla kullanılan toprağın ve üzerinde ağaç bulunan taşınmazların değerlemesinde dikkat edilmesi gereken hususlar aktarılmıştır. Üçüncü olarak, ipotek kredisi amaçlı yapılan değerleme hesaplaması incelenmiştir. Son olarak kira hakları değerlemesi, maddi olmayan varlıkların değerlemesi ve tehlikeli ve zehirli maddelerin değerlemelerinde dikkat edilmesi gereken hususlar aktarılmıştır.

Özet

Arsa, konut ve ofis değerlemelerinin birlikte ele alınmasının sebebi, bu taşınmaz türleriyle ilgili değerlemenin karşılaştırma yöntemi ile yapılmasıdır. Değerleme, taşınmazın niteliği arsa ise karşılaştırma yöntemiyle, taşınmazın niteliği arazi ise gelir yöntemine göre yapılmalıdır. Değerlemesi yapılacak taşınmazın üzerinde yapı var ise, yapının değeri arsa değerine eklenmelidir. Karşılaştırma yönteminde, ilgili taşınmazla yeteri ölçüde benzerlik gösteren karşılaştırma taşınmazların satış işlemleri araştırılır ve kullanılır. Karşılaştırma yönteminin sağlıklı sonuçlar verebilmesi için karşılaştırma taşınmazların aynı nitelikte (arsa, konut, ofis) yeteri sayıda olmasının yanı sıra imar koşulları, büyüklük ve konum bakımından da benzerlik göstermeleri gerekir.

Değerlemesi yapılacak arsa, konut ya da ofisin değerleme tarihi ile karşılaştırma taşınmazların satış tarihlerinin aynı olması çok düşük bir ihtimaldir. Bu nedenle karşılaştırma taşınmazların değerinin, TUİK aylık TEFE endeksleri kullanılarak değerleme yapılan tarihe indirgenmeleri gerekir. Arsa, en verimli ve en iyi kullanım göz önünde tutularak değerlendirilmelidir. Arsa değerinin hesaplanmasında en çok tercih edilen yöntem Emsal Karşılaştırma Yöntemi’dir.

Tarımsal toprakların değerlemesinin güvenilir ve doğru bir şekilde yapılabilmesi için değerleme uzmanının ilgili tarımsal arazinin verimlilik kapasitesini etkileyen fiziksel ve ekonomik unsurlarla üretilen ürünün değerini bilmesi ve anlaması gerekir. Tarımsal amaçla kullanılan toprağın değerlemesi topraktan normal koşullarda elde edilecek gelir esas alınarak yapılır. Tarımsal amaç dışında kullanılan (kentsel amaçlı) toprağın değerlemesinde ise verimlilik değil, konum esas alınır.

Taşınmazın üzerinde bulunan meyveli veya meyvesiz ağaçlar taşınmaza kapalı bahçe niteliği kazandırmamışsa, zeminin değeri gelir yöntemine göre; üzerindeki ağaçların değeri ise ağaçların yaş, cins ve niteliklerine göre belirlenir. Taşınmazın üzerinde bulunan meyveli ağaçlar taşınmaza kapalı bahçe niteliği kazandırmışsa, zemine ve ağaçlara ayrı değer biçmek doğru olmaz. Bunun yerine, kapama meyve bahçesi niteliğindeki taşınmazdan elde edilecek net gelirin kapitalizasyon faizine bölünmesiyle kapama bahçenin değeri tespit edilir.

Kiralama hakkı, taşınmazın mülkiyeti çerçevesindeki haklardan ziyade bir kiranın şartlarıyla oluşturulan ayni haktır. Özel bir kira düzenlemesinin şartlarına tabi olan kira hakkı, belirli bir süre içerisinde sona erer ve bölünebilir veya alt kiralama yoluyla kiralanabilir bir haktır. Kiralık taşınmazların değerlemesinde, ilke olarak gelir yönteminden yararlanılır.

Değerleme uzmanlarının tehlikeli veya zehirli maddeler ile ilişkili riskleri değerlendirirken yasal, bilimsel veya diğer teknik alanlara yönelik genelde özel bir yetkinliği bulunmadığından, genelde diğer uzmanların tavsiyelerine göre hareket etmektedirler.