Türkiye’de Gayrimenkul Değerlemesinde Var Olan Sistemler III

Arazi Toplulaştırması Amacıyla Yapılan Değerleme

Arazi toplulaştırılması çeşitli nedenlerle parçalanmış, dağılmış, şekli bozulmuş dağınık ve küçük parsellerin modern tarım işletmeciliği esaslarına göre işletilebilmesi için en uygun biçimde birleştirilmesi, şekillendirilmesi ve yeniden düzenlenmesi işlemidir. Bu amaçla öncelikle tarım arazileri niteliklerine göre sınıflandırılır, daha sonra aynı şahsın veya çiftçi ailesinin farklı alanlardaki küçük arazi grupları yerine, o arazilerin toplamını karşılayacak kadar, en az miktarda parça arazi (mümkünse tek parça arazi) o kişi/aileye verilir. Böylece sadece işgücünden, akaryakıttan kār edilmez; aynı zamanda küçük arazileri birbirinden ayıran tarla sınırlarındaki kayıplar da tarımsal üretime dahil edilmiş olur. Ayrıca toprak muhafaza ve zirai sulama tedbirlerinin alınması gibi yapılacak diğer iyileştirme (drenaj, katkı vb.), gübreleme ve ilaçlama vb yatırımlar daha ucuza mal olur. Sonuçta toprağın işlenebilme süresi ve kalitesi, yani verimliliği artar.

Ülkemizde arazi toplulaştırma çalışmaları 1961 yılında başlamış, daha sonra konu ile ilgili yeni düzenlemeler yapılmıştır. Günümüzde halen uygulamalar 3093 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Yasası (1984), 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası (2005) ve bunlara bağlı olarak çıkarılan yönetmelik ve tüzüklerle yürütülmektedir.

Arazi Toplulaştırmasının Temel İlkeleri

Arazi toplulaştırmasında ilgili arazilerin kullanım türü değişmez. Ancak yapılan düzenlemeler sonrasında verim 4-5 kat artarken, fiyatları da 8-10 katına çıkmaktadır. Bu nedenle arazi toplulaştırması eşdeğerlik ilkesi değil değer eşitliği ilkesi gözetilerek gerçekleştirilir.

Değerleme İşleri

Değerleme işleminin amacına göre farklı değerleme yöntemleri kullanılmaktadır.

3083 sayılı yasaya göre kamulaştırma: Buna göre Tarım Reformu Genel Müdürlüğü’nce bağ, bahçe ve ağaçlık arazi ve örnek işletmeler dışında, gerçek tüzel kişilere ait tarım topraklarından o bölge için belirlenen dağıtım normunun on katını aşan kısmı ile varsa üzerindeki tarımsal yapılar ve tesisler kamulaştırılabilir. Burada devletçe sulanan arazi sulu arazi kabul edilmekte ve buna göre kamulaştırılmaktadır.

5403 sayılı yasaya göre kamulaştırma: Bu yasa ile sınıflarına göre ekonomik olarak tarım yapılabilecek en uygun arazi büyüklükleri belirlenmiştir. Bakanlık, yeter büyüklükte olmayan tarımsal arazi parsellerini gerektiğinde toplulaştırabilir ve bu yasa kapsamında değerlendirmek üzere kamulaştırabilir. Toplulaştırma uygulamalarında, tahsisli araziler ile birlikte bu araziler kullanılarak yeter büyüklüklükte yeni parseller oluşturulur ve bu parseller, arazisi kamulaştırılan veya yeter büyüklükte tarım arazisi olmayan bölge çiftçilerine öncelikli olmak üzere rayiç bedeli üzerinden satılır.

Derecelendirme Haritaları ve Değerleme: Arazi toplulaştırma projelerinde puanlama usulu ile derecelendirme haritaları oluşturulur. Böylece toplulaştırma sırasında yapılan yer değiştirme sonucunda parsellerin değerlerinn karşılaştırılabilmesi sağlanır. Varlık puanı, toprak puanı, yola yakınlık puanı, yerleşim yerine yakınlık puanı ve komisyon puanı olmak üzere beş farklı puan çeşidinin toplamından en fazla 100 puan alınabilmekte ve toplulaştırma sonrası yeniden dağıtım arazilerin bu puanlarına göre gerçekleştirilmektedir.

Kentsel Dönüşüm Amaçlı Değerleme

Kentsel dönüşüm kısaca kentin tümünün veya bir parçasının nitelik değiştirmesi olarak tanımlanabilir. Kentsel mekânda fiziksel ve sosyal dönüşümle birlikte, sosyo-ekonomik ve kültürel dönüşüm de hedeflenmektedir. Ayrıca sözkonusu gelecek tasarımı için kent mekânının kendisi kaynak yaratıcı bir araç olarak da kullanılmaktadır. Tüm bu işlevlerin yerine getirilebilmesi için gerekli uygulama aşamalarının etkin bir şekilde yürütülmesinde kentsel dönüşüme konu olan taşınmazların değerlemesi oldukça önem kazanmaktadır.

Yasal Çerçeve

Kentsel dönüşümle ilgili bugüne kadar çıkarılan özel yasalar şunlardır: 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Yasası (2004), Haydarpaşa Limanı olarak kullanılan taşınmazlarla ilgili, 21.09.2004 tarihli ve 5234 sayılı Bazı Kanun ve KHK’de Değişiklik Yapılmasına Dair Yasa (Geçici 5.madde), 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Korunması Hakkında Yasa (2005), 5393 sayılı Belediye Yasası’nın “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” başlıklı 73.maddesi (2005), 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasa (2012).

Taşınmazların Değerlemesi

Paydaşların anlaşma durumu ile ilişkili olarak farklı değerleme yöntemleri bulunmaktadır. Oy birliği ile uzlaşma sağlanması öncesinde kentsel dönüşüme konu olan riskli yapıların değerleri lisanslı değerleme kuruluşlarınca tespit ettirilir. En az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının rayiç değerlerinin “Bedel Tespiti ve Satış Komisyonu”nca tespit edilir. En az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması durumunda, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için acele kamulaştırma yoluna gidilir ve taşınmazların değerleri 2942 sayılı Kamulaştırma Yasası’nda tanımlanan iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma yöntemiyle tespit edilir.

Gayrimenkul Değerleme Raporu

Değerleme kuruluşları yaptıkları tüm bu değerleme işlemlerini bir rapor ile sunmak zorundadırlar. Bu raporlar kesin uyulması gerekli nitelikte olmamakla birlikte yasal zeminde geçerliliği olan raporlardır ve mahkemelerde bilirkişi raporu olma özelliklerine sahiptirler. Buna göre taşınmazın değerlemesi yapılırken taşınmazın nitelikleri, konumu, çevresi ile ilgili bilgiler; dolayısı ile bulunduğu konumun, mahallenin genel karakterini belirleyen etmenler de taşınmazın değerini etkilemektedir. Değerleme uzmanı kentsel dönüşüme konu olan bölgede yaptığı incelemeler sonunda Emsal Yöntemi, Yerine Koyma Yöntemi, Gelir Yöntemi gibi yöntemlerle taşınmazın değerini tespit etmeye çalışır. Tüm bu yöntemleri kullanarak taşınmaz için metrekare birim fiyatı elde eder ve bunu raporda gerekçelendirerek sunar. Bundan sonraki kentsel dönüşüm hizmetleri bu değer gözönüne alınarak sürdürülür.