Türkiye’de Gayrimenkul Değerlemesinde Var Olan Sistemler II

Kamulaştırma

Özel mülkiyete konu olan bir taşınmaza; devlete ait kurum ve kuruluşlarca, kamu yararı ilkesi çerçevesinde el konulması işlemine kamulaştırma denilmektedir. Günümüzde kamulaştırma uygulamaları 05.11.2001 tarih ve 4650 sayılı yasaya göre yürütülmektedir. Bu yasaya göre kamulaştırmayı yapan devlet kurumunun mahkemeye başvurarak "bedel tespiti" davası açması gerekmektedir ve kamulaştırma amaçlı değerleme kamulaştırma bilirkişileri tarafından yapılmaktadır.

Kamulaştırma kamu hizmetini görmek amacıyla yapılır ve taşınmazın bir kısmı veya tamamı üzerinde gerçekleştirilebilir. Hukuka uygun bir kamulaştırma işleminden bahsedebilmek için kamulaştırma işleminin yetkili bir kamu kurumu tarafından yapılıyor olması, yetkili kamu kurumu tarafından alınmış, hukuka uygun bir “kamu yararı kararı” bulunması ve kamulaştırma bedelinin peşin ödenmesi veya kanunda sayılan haller mevcut ise taksitle ödenmesi gerekmektedir.

2001 yılındaki değişiklikle idarelerin yapacakları kamulaştırmalarda öncelikle satın alma yöntemini uygulamaları koşulu getirilmiştir. Buna göre kamulaştırmayı yapan idarenin, kamulaştıracağı taşınmazı elde etmek için öncelikle taşınmazın sahibi ile irtibata geçerek taşınmazı kendisine satmaya ikna etmeye çalışması gerekmektedir. Kamulaştırma süreci başladıktan sonra idare öncelikle kamulaştırılacak olan taşınmazın ölçekli bir Kamulaştırma Planı'nı yapar ve ilgili taşınmazların üzerine “kamulaştırma şerhi” konulur. İlgili taşınmazın değeri kıymet takdir komisyonunca belirlenir. Uzlaşma komisyonunca pazarlık görüşmeleri yapılır. Belirlenen günde yapılan toplantıda malik, taşınmaz malını idareye devreder, idare de belirlenen bedeli malike öder. Böylece söz konusu taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır.

Kamulaştırma Türleri

İdare tarafından, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere, taşınmaz mal sahibine karşı açılan acele el koyma davası yoluyla yapılan kamulaştırma işlemine acele kamulaştırma denir. Davanın işlevi, idarenin, kamu yararı için yapacağı işin gecikmesini önleyerek taşınmaza bir an önce el koymasını sağlamak ve böylelikle işin aksamasını önlemektir.

Kamulaştırmayı yapan idare, kamu hizmeti görmek amacıyla el koymak istediği taşınmazın, kamu hizmetinin gerektirdiği kadar bir bölümünü kamulaştırması kısmi kamulaştırma durumudur.

Taşınmaz üzerinde kamulaştırma yolu ile “irtifak hakkı” kurulması irtifak kamulaştırmasıdır. İrtifak hakkı sahibine, bir şeyi kullanma veya o eşyadan yararlanma hakkı vermekte; ancak onu dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi vermemektedir.

Bazı durumlarda idare herhangi bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın, gerçek veya tüzel kişilerin mallarına el koyarak bu malları kamu hizmetine tahsis edebilmektedir ki buna kamulaştırmasız el atma denilmektedir.

Kamulaştırma Amaçlı Değerleme

Kamulaştırma amacıyla yapılacak değerleme tarihi, davanın açıldığı tarihtir. Bilirkişi kurulu, öncelikle kamulaştırmaya konu olan taşınmazın türünün ve niteliğini belirler. Kamulaştırma değeri belirlenirken kamulaştırma planındaki yüz ölçümü, konumu ve kamulaştırma sonrası işlevi gibi diğer bilgiler temel alınır. Kamulaştırma yasasına göre kamulaştırma amaçlı bir değerlemede taşınmazın değerini etkileyebilecek bütün niteliklerinin ve unsurlarının her birinin değerinin ayrı ayrı raporda belirtilmesi gerekmektedir. Bilirkişi kurulları yapacakları inceleme sonucunda değeri azaltacak ya da arttıracak etkileri belirleyip buna göre bir düzeltme yapmakta yetkilidirler.

Taşınmazın Türüne Göre Yapılacak Özel Değerlendirmeler

Kamulaştırılacak yapıların bedelleri, değer tespit davasının açıldığı tarihteki resmī birim fiyatlara göre, yani “yapı yaklaşık birim maliyetleri”ne göre yıpranma payı da dikkate alınarak hesaplanacaktır. Arsalarda ise kamulaştırma amaçlı değerleme için sadece Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi kullanılır. Arazilerde, taşınmazın kamulaştırma tarihindeki konumuna ve koşullarına göre ve olduğu gibi kullanılması durumunda getireceği net gelire göre değerleme yapılmaktadır. Ayrıca değerleme yaparken tarım arazileri ile ilgili önemli kıstaslar getiren iki temel yasanın belirttiği kısıtlamalar da dikkate alınmalıdır. Aksi takdirde belirlenecek değer gerçeği yansıtmayacak, düşecektir. Bunlar 2005 tarihli 5403 sayılı “Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası” ile 1984 tarihli 3093 sayılı “Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Yasası”dır.

Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi

İdareler, yeterli ödeneğe sahip olmadan kamulaştırma işlemlerine başlayamazlar. Kamulaştırma bedeli nakden veya peşin olarak ödenmek zorundadır. Ancak tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin o yılki Genel Bütçe Kanunu’nda gösterilen miktarı nakden ve peşin olarak ödendikten sonra geriye kalan kısım, en fazla 5 (beş) yıl içerisinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanabilir.