Türkiye’de Gayrimenkul Değerlemesinde Var Olan Sistemler I

Emlak Vergisi

Emlak vergisi, tahsilatı belediyeler tarafından gerçekleştirilen bir servet vergisidir. “Bina vergisi” ve “arazi vergisi” olarak adlandırılan iki vergiden oluşmaktadır. 1970 yılında yürürlüğe giren 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre emlak vergisi ilgili bina, arsa ve arazilere sahip olmaktan kaynaklanan bir vergidir. Yerelden alınır ve yine yerel hizmetlere harcanmaktadır.

Belediye Gelirleri Yasası ve Emlak Vergisi Yasası’na göre emlak vergisinin uygulanması ile ilgili görev ve yetkiler “belediye başkanları” tarafından kullanılsa da, merkezī yönetim ilgili düzenlemelerde belirleyici rolünü sürdürmektedir. Emlak vergisi ile ilgili yükümlüyü saptamak, vergiyi koymak, gerçekleştirmek ve toplamak gibi hizmetler ile ilgili kurum belediyelerin vergi daireleridir. Bununla birlikte Bakanlar Kurulu ve Maliye Bakanlığı’nın da çeşitli yetkileri ve sorumlulukları vardır.

Emlak vergisinin konusu; konut, işyeri, özellik gösteren yapılar, arsa ve araziler olarak kabul edilmektedir. Söz konusu taşınmazların emlak vergisi, yükümlüleri tarafından ödenmektedir.

Emlak vergisinin oranı binalarda binde bir, diğer binalarda binde iki, arazilerde binde bir, arsalarda binde üç olarak kabul edilmiştir. Bu oranlar, büyükşehir belediye sınırları ve komşu alanlar içinde %100 artırımlı uygulanmaktadır. Bakanlar kurulu, vergi oranlarını yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar arttırmaya, özel durumlarda bazı konutlara ilişkin vergi oranlarını sıfıra indirmeye yetkilidir.

Emlak Vergisi Amaçlı Değerleme

Emlak vergisi mevzuatına göre binalar ile arsa ve arazilerin emlak vergilerinin nasıl belirleneceği ilgili tüzükte detaylı bir şekilde belirlenmiş ve anlatılmıştır. Bina, arsa ve arazilerde emlak vergisinin miktarını belirtmek için temel olarak alınan değer vergi değeridir. Vergi değeri ilgili taşınmazların “rayiç bedeli”; yani beyan tarihindeki “normal alım-satım bedeli”dir.

Binaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi

Binaların emlak vergisi değerinin belirlenmesinde Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlıkları’nca ortaklaşa belirlenen bina metrekare normal inşaat maliyetleri ve Vergi Usul Yasası’nın en az ölçüde birim değerin belirlenmesine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca bulunacak arsa veya arsa payı kullanılır. Emlak vergisi değeri “Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzüğe” göre hesaplanır. Bina vergisinin biçilmesinde tüzükle belirlenen sıranın izlenmemesi, işlemin iptal nedenidir. Vergi değerinin belirlenmesinde bu unsurların dışında binaların konumu ve niteliği gibi özellikleri de göz önünde bulundurulur.

Arsa ve Arazilerin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi

Arsaların vergi değeri arsanın metrekaresi üzerinden ve şu niteliklerine göre hesaplanır: Diğer kentsel fonksiyonlara uzaklığı, bulunduğu mevkii, aldığı altyapı hizmetleri, yapı tipi, imar durumu, alan büyüklükleri ve topografik durumu. Arsanın vergi değeri bu özellikler itibari ile aynı vasıftaki arsanın normal alım-satım bedelleri esas alınarak belirlenir. Araziler ise emlak vergisi bakımından cins, sınıf ve kullanma durumlarına göre ayrılırlar. Arazide vergi değeri, arazinin dönüm olarak büyüklüğü üzerinden hesaplanır. Arazinin normal alım satım bedeli, emsal arazinin (yoksa benzer vasıflardaki arazinin) alım-satım bedeline göre; mümkün değilse yıllık üretim değerine göre bulunur.

Emlak Vergi Değerini Değiştiren Nedenler

Binaların ve arazilerin mevcut durumlarını değiştiren her türlü müdahalede ilgili taşınmazın emlak vergi değeri değişmektedir. Binalarda yeni bina inşa edilmesi, bir binanın tamamen veya kısmen harap olması, kullanış tarzının değiştirilmesi gibi nedenler vergi değerini değiştirmektedir. Arazilerde ise; arazinin durumunda ağaçlandırma, tarlaya dönüştürme, verimini, yitirmesi gibi değişiklikler olması ya da müteaddit arazi/arsaların tek bir arazi/arsa haline getirilmesi gibi durumlarında emlak vergi değerleri değişmektedir.

Emlak Vergisinin Yeniden Değerlendirilmesi

Takdir komisyonları asgari ölçüde metrekare birim değerlerini dört yılda bir belirlemekte, emlak vergisi yükümlülüğü de vergi değerinin takdirinin yapıldığı tarihi izleyen bütçe yılından itibaren başlamaktadır. İlgili taşınmazın mevcut emlak vergisi belirlenirken, yükümlülüğün başlangıç yılı ve sonraki yıllarda yapılan artışlar hesaba katılmaktadır. Bu hesap için her yıl duyurulan yeniden değerleme oranları kullanılır. Ayrıca vergi değerini değiştiren nedenlere bağlı olarak bir yükümlülük kurulması gerektiğinde, yeni vergi değeri takdir komisyonlarınca belirlenen arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin, değerleme işleminin yapıldığı yılı izleyen ikinci yılın başından başlaması yoluyla her yıl, aynı yıl için Maliye Bakanlığı’nca belirlenmiş yeniden değerleme oranının yarısı oranında arttırılması yoluyla hesaplanmaktadır.

Emlak Vergisi ile İlgili İşlemler

Maliye Bakanlığı ile Çevre Şehircilik Bakanlıkları bina metrekare normal inşaat bedellerini ortaklaşa belirleyerek Resmī Gazete’de duyururlar. Arsalara ilişkin değerlendirme ilgili il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere; arazilere ait olanlar ise il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verilir. Büyükşehir belediyelerinin bulunduğu illerde ise ilgili takdir komisyonunun kararları merkez komisyonca denetlenir.

Emlak vergisi, taşınmazın bulunduğu yerleşimin belediyesince tarh edilir. Emlak Vergisi iki taksitte ödenmektedir. Ancak Maliye Bakanlığı, ödeme aylarını ilgili bölgelerin özelliklerine göre değiştirebilir. Tasarrufu kısıtlanan taşınmazların emlak vergisinin tümü alınmaz.

Vergi Haritalarının Oluşturulması

Vergi dairelerinin görev alanları içindeki taşınmazın değerlendirilmesinde yararlanılır. Vergi haritalarının düzenlenmesinde merkezī kamu kurumlarının yerel teşkilatlarından ve belediyeden alınan bilgilerle, emlak vergi değerini etkileyen unsurların temel alınması gerekmektedir.