Gayrimenkul Değerlemeye Giriş: Temel Kavramlar

Gayrimenkul (taşınmaz mülk) en genel anlamıyla; arsa, arazi ve üzerlerinde insanlar tarafından yapılan binalar olarak tanımlanmaktadır. Gayrimenkuller, bir yerden bir yere taşınamayan sabit duran şeylerdir ve bu nedenle taşınmaz mal olarak da adlandırılmaktadırlar.

Toprağın üstünde ve altındaki tüm ilaveleriyle birlikte görülebilen ve dokunulabilen maddi şeylerdir. Sosyal ve ekonomik hayatta kullanım çeşitlerine göre beş grupta toplanmaktadırlar. Barınmak amacı ile kullanılan müstakil ev, apartman dairesi, villa gibi her türlü konutu içeren grup, konut amaçlı gayrimenkullerdir. Her türlü üretilen malın alınıp satıldığı, bunlarla ilgili hizmetlerin verildiği alışveriş merkezleri, is merkezleri, ofis binaları, mağazalar, oteller, turizm tesisleri ve konusu ticaret olan her türlü işletmenin yer aldığı grup ise ticari gayrimenkullerdir. Endüstriyel gayrimenkuller, her türlü üretimin yapıldığı imalathaneler, fabrikalar gibi sanayi tesislerini kapsayan gayrimenkullerdir. Tarımsal gayrimenkuller ise, tarım maksatlı kullanılması sonucunda gelir ve istihdam yaratılabilen arazilerdir. Son olarak özel amaçlı gayrimenkuller de; okullar, hastaneler, müzeler, tarihî yer ve yapılar, marinalar, limanlar, havaalanları, özellikli ulaşım istasyonları ve hatları gibi gayrimenkulleri kapsamaktadırlar.

Gayrimenkullerin değerlerinin bilinmesi; kiralama, alım-satım, irtifak hakkı tesisi, tapuda sınırlı hak tesisi, taşınmazın kısmen veya tamamen kamulaştırılması ve devletleştirilmesi, taşınmaz mallardan vergi alınması gibi ekonomik faaliyete konu tüm işlemlerin yapılabilmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Gayrimenkuller; ekonomik krizlerden en az etkilenen, yatırımcıların birikimlerini koruyan, enflasyonun üstünde büyük kazançlar sağlayabilen ve imar planları, göç, konut açığı ve planlı arsa yetersizliği gibi nedenlere bağlı olarak rantlar sağlayabilen yapılarıyla öne çıkmaktadırlar.

Gayrimenkul değerleme işleminin başında gayrimenkul değerlemenin amacının ne olduğu konusunun açıklığa kavuşturulması önemlidir. Bir gayrimenkulün değeri her zaman aynı olmayıp, zamandan zamana, durumdan duruma ve inceleme görüşüne göre değişiklik gösterebilmektedir. Bu nedenle amaç bilinmeden bir malın değeri saptanamamakta ve doğru bir yorum getirilememektedir.

Gayrimenkul değerleme, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini ifade ederken; gayrimenkul değerleme şirketi, bir gayrimenkulün değer takdir işlemini bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak raporlayabilecek düzeyde bilgi ve tecrübe sahibi değerleme uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren ve kanunda gayrimenkul değerleme kurumu olarak ifade edilen hizmet şirketini; gayrimenkul değerleme uzmanı ise, gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Sermaye Piyasası Kurulu'nun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileri ifade etmektedir.

Gayrimenkul değerleme işlemlerinin gerçeğe uygun olarak yapılabilmesi için değerleme esasında dikkat edilmesi gereken bazı hususlar bulunmaktadır. Bunlar; değerlemeyi yapacak uzman kişi ve kurum, kullanılacak teknikler ve değerleme dönemiyle ilgili hususlardır. Öncelikle dünyaca kabul görmüş analiz ve tekniklerin kullanılması gerekmektedir. Değerleme yapacak kişinin yeterli düzeyde deneyim ve bilgi birikiminin olması, bağımsız ve tarafsız olması ve nitelik/kullanım/fayda/gelir ve pazar koşullarını dikkate alması büyük önem taşımaktadır. En az hata ile raporlamanın gerçekleştirilmesi ve belli bir tarihe ve bu tarihteki şartlara göre değerleme yapılması gerekmektedir.

Gayrimenkul değerleme konusunda güvenilirliğin sağlanabilmesi için değerleme sürecinde etkili olan veya kullanılması gereken temel ilkelerin iyi bilinmesi ve değer tahmininde dikkate alınması gerekmektedir. Değerleme sürecinde; beklenti, denge, değişim, rekabet, uyum ve prim kazancı veya kaybı, katkı, dışsallık, artan veya azalan hasıla veya gelir, konjonktür ve artık gelir gibi birçok ilke bulunmaktadır ve iyi bilinmeleri gerekmektedir.