Emlak Komisyonculuğunda Kiralama İşlemleri

Bir emlak komisyoncusunun gerçekleştirdiği aracılık faaliyetinin başında kiralama işlemleri gelmektedir.

Müşteri kiralama amaçlı olarak talepte bulunduğunda bir emlak komisyoncusunun portföyünde ne kadar çok ve alternatifli kiralık emlak bulunursa kazancı da o kadar fazla olacaktır. Bu nedenle iyi bir emlak komisyoncusu satılık portföyü kadar kiralık portföyüne de önem vermelidir.

İyi ve talep görebilir bir portföy oluşturma süreci ayrıntılı inceleme, araştırma, değerlendirme ve doğru karar verme sürecidir. Emlak komisyoncusunun temel amacı pazarlanabilir mülkü araştırarak portföye dâhil etmektir.

Mülk sahibi ile sözleşme yapıldıktan sonra emlak komisyoncusu ana işi olan portföyüne aldığı mülkün tanıtım ve reklamını yapmak için hazırlıklara başlar.

Emlak komisyoncusu mülk sahibi ile komisyon sözleşmesi yapıp mülkün tanıtımını yapmaya başladıktan sonra kiralamak amacıyla yer göstermeye ve beğenen müşteri ile anlaşma sürecine geçer. Kiralama, bir bedel (kira) karşılığı mülkün kullanma ve yararlanma hakkının sözleşme süresince kiralayana devredildiği bir süreçtir ki, bu sürecin mutlaka bir sözleşme iki tarafa da borç yükler ve yazılı yapılması gerekir.

Kira sözleşmesi ile mülk, bir bedel karşılığında geçici süre ile kullanma hakkını kullanmak üzere bir başkasına devredilmesidir. Kiralayan mülkünün kullanma hakkını kira sözleşmesi süresince kiracıya verir ve kiracı da bunun karşılığında kararlaştırılan bedeli (kira) mülk sahibine öder. Ancak kira sözleşmesi yapabilmek için mutlaka mülk sahibi, intifa hakkı sahibi ya da onların yetkilendirdiği kişi olmak gerekir.

Kira sözleşmeleri taraflara borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bu nedenle tarafların sözleşmenin imzalanmasından sonra bazı hakları doğmaktadır.

Emlak komisyoncusu yer göstermeye gittiği tüm mülklerde, mülke ve çevresel koşullara ilişkin olumlu ve olumsuz ayrıntıları, demirbaşları, mülk sahibinin belirttiği özel koşulları, kira tutarını, varsa depozito miktarını, yıllık artış oranını hesaplama yöntemini, süresini müşteriye bildirme yükümlülüğü bulunmaktadır.

Ancak bütün bu süreçlerde ve kira sözleşmesinin yapılmasından sonra dikkat edilmesi gereken bazı hususlar bulunmaktadır.

Bunlar;

Öncelikle kiralanan mülkün özenle ve mutlaka sözleşme kapsamında kullanımı gerektiğinin belirtilmesi gerekmekte, şüphe uyandırabilecek hâllerde kira sözleşmesine konuya ilişkin açık hüküm konulması yerinde olmaktadır.

Özel mobilyalı ya da dizayn edilmiş mülklerde demirbaşlar dikkat edilmesi gereken bir başka noktadır. Mülk ile birlikte kullanıma sunulan tüm demirbaşlar özel şartlarla varsa eksiklik ve arızalarıyla birlikte kayıt altına alınarak kira sözleşmesi yapılmalıdır.

Özellikle ticari mülklerde sık görülen bir uygulama kiracının mülkü bir başkasına çoğunlukla da kendi ilave ettiği demirbaşları da dâhil ederek devretmesidir. Mülk sahibinin iradesi dışında gerçekleşebilen ve zor durumda bırakabilecek bu işlem için kira sözleşmesine gerek konut gerekse ticari kiralamalarda hüküm koymak sık rastlanan ve yerinde bir uygulamadır.

Kiralanan mülkün sözleşme hükümleri kapsamı dışında kullanılması hâlinde mülk sahibi kiracıya aykırılığın giderilmesi için ihtarname ile bir süre verir ve bu sürenin sonunda sözleşmeye aykırılık giderilmezse tahliye davası açabilir.

Kira sözleşmesinde aksine hüküm olmaması halinde aidat başta olmak üzere genel giderler kiracıya, kat mülkiyeti kanunun yüklediği giderler kiralayana aittir. Ancak kiracının ödemediği genel giderlerden kiralayanlar da kiracıyla birlikte sorumludur. Nitekim bu hüküm depozitonun önemini daha da arttırmaktadır.

Kiralayan genel işletim ve yönetim esaslarına uyduğu müddetçe ortak alanlardan mülk sahibi gibi yararlanır, kendi kullandığı alana yapılan haksız fiillerden doğan zararın tazminini de isteyebilir.

Kiralayanın mülkte değişiklik yapması mülk sahibinin onayına bağlıdır.Kiracı izinsiz tadilat yapamaz.

Kiralayanlar, konutlarda sadece çevre ve temizlik vergisini ödemekle yükümlü iken, ticari mülklerde stopaj vergisini de ödemekle yükümlüdür.

Kira sözleşmesi yapılırken belirli süreli yapılabileceği gibi mülk sahibi en az 6 ay sonrasındaki bir tarihi içermek koşuluyla tahliye taahhüdü de imzalanmasını isteyebilir. Tahliye taahhüdü çerçevesinde mülkün boşaltılması istenebileceği gibi, ayrıca;

• Mülk sahibi ihtiyaç nedeniyle,
• Mülkün yeniden inşası ya da imar değişikliği nedeniyle,
• Taşınmazın el değiştirilmesi hâlinde yeni mülk sahibi,
• İki defa kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle çekilen ihtarlardan sonra,
• Kiracının mülk sahibinin onayı dışında mülkün devri hâlinde mülk sahibinin tahliye talep etme hakkı vardır.