Emlak Komisyonculuğunda Vergi İşlemleri

2000’li yılların başından itibaren konut finans sistemine ilişkin yasal düzenlemeler sayesinde kira öder gibi ev sahibi olmanın kolaylaşması gayrimenkul piyasasını geliştirmiştir. Bu gelişmeler, gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine karşılıklı yapılan yazılı sözleşmelere dayanarak gayrimenkul alım, satım ve kiralama sistemine aracılık etme işini yani emlak komisyonculuğunu giderek daha önemli hâle getirmiştir.

Emlak alım satım ve kiralama işlerinde alıcı ile satıcı arasında bağlantıyı sağlama işine emlak komisyonculuğu, bağlantıyı sağlayan kişiye de emlak komisyoncusu ya da emlakçı adı verilmektedir. Emlak komisyoncuları, gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen süreli veya süresiz iş sözleşmesi yaparak taşınmazın alımı, satımı, rehin gibi tüm hukuki ve teknik işlemleri ve kiralanması konusunda aracılık etmektedir. Kiralama sonrası hizmetleri yerine getirir, bu konularda gerektiğinde danışmanlık, bilir kişilik ve ekspertizliğini yapar ve bunlarla ilgili olarak gerekli form, beyanname gibi belgeleri doldurabilir. Emlak komisyoncuları, tüm bu iş ve işlemleri kendi adına açılmış bir iş yerinde yapan kişi veya kuruluş olabilir.

Emlak komisyoncusu tapu mevzuatına, kadastro mevzuatına ve gayrimenkul hukuk mevzuatına hâkim olmalı, mevzuattaki gelişmeleri takip etmelidir. Tapu mevzuatında, özellikle tapu İşlemleri yapmak için ipotek, kat irtifakı kurma, kat mülkiyeti kurma, ifraz ve tevhit, trampa, cins değişikliği, hibe (bağışlama), taksim (paylaşım), tashih (düzeltme) konularını, belediyelerden aplikasyon ve bölge imar planı çıkarmayı, harita ve plan okumasını, şehir planlarını incelemesini bilmesi gerekmektedir. Kadastro mevzuatında, kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ve çap belgesi alma, mortgage ve konut kredi sistemi hakkında bilgi sahibi olmalıdır. Bunun yanında imar, iskân, emlak vergisi, KDV, kat mülkiyeti, kamulaştırma kanunları başta olmak üzere gayrimenkul hukuk mevzuatını da bilmesi çok önemlidir.

Böylesi önemli bir faaliyet alanında vergi işlemleri de önem taşımaktadır. Vergi kanunlarına göre kendisine vergi borcu yüklenen emlak komisyoncularının vergilemeyle ilgili ödevleri iki kısımdan oluşmaktadır. Bunlardan birincisi vergilerle ilgili şekil şartlarının yerine getirilmesine yönelik şekilsel sorumluluklardır. İkincisi ise vergi borcunun ödenmesidir ve bu sorumluluğun maddî yönüdür. Emlak komisyoncusu çoğunlukla iki ödevi de yerine getirirken bazen sadece şekilsel ödevleri yerine getirmek durumundadır. Yani bir emlak komisyoncusunun vergi borçlusu olmadan da yerine getirmek zorunda olduğu biçimsel ödevleri bulunabilir.

Şekilsel ödevler, bildirme, defter tutma, belge düzenine uyma, defter ve belgeleri saklama ve istenildiğinde gösterme, beyanname verme, vergi levhası alma ve diğerleri gibi Vergi Usul Kanunu'nda “mükellefin ödevleri” başlığı altında düzenlenmiştir. Kanunda, "diğerleri" olarak ifade edilen ödevler, emlak komisyoncularının, vergi inceleme ve kontrolleri ile gayrimenkullerin gerçek alım, satım bedellerinin saptanmasında yetkililere gerekli yardım ve kolaylığı sağlama ödevleri olarak bilinmektedir.

Maddî ödevler, emlak komisyonculuğundan elde edilen ticari kazançların tabi tutulduğu gelir ve kurumlar vergisi yanında katma değer vergisi ve damga vergisidir.