Emlak Türleri - Emlak Ofisi

Emlak Türleri ve Özellikleri

Emlak; özel ya da kamu hukukuna tâbi taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturan, imarlı veya imarsız araziler, tapu kütüğüne ayrı sayfaya kayıt edilmiş sürekli ve bağımsız haklar ile kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler ve kamu hukukuna tâbi her türlü hazine malı taşınmazlardır. Emlakın kendi içinde çok çeşitli türleri bulunmakla birlikte her bir emlak türünün kendine has bir özelliği vardır ve bundan dolayı da satış bedeli emlakın cinsine göre farklılık arz etmektedir.

Emlak Edinebilme veya Tasarrufta Bulunma Hakkına Sahip Olabilecek Kişiler

Türkiye’de emlak edinebilecek veya tasarrufta bulunabilecek olan kişiler genel olarak gerçek kişiler ve tüzel kişiler olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Ayrıca Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan yabancı uyruklu gerçek tüzel kişiler de Türkiye’de emlak edinebilmektedirler. Gerçek kişilerin bir emlak hakkında tapuda işlem yapabilmesi veya emlakla ilgili diğer tasarruflarda bulunabilmesi için söz konusu emlak üzerinde hak sahibi olması gerekir. Tüzel kişi kavramı özel hukuk tüzel kişileri ve kamu hukuk tüzel kişileri olmak üzere iki ayrı grupta incelenmektedir. Her iki grupta da tüzel kişiliklerin tapu işlemleri birbirlerinden farklılık göstermektedir.

Yabancı ülke vatandaşı olan bireylerin taşınmaz edinimi konusunda Tapu Kanunu’nda yapılan değişiklik ile birlikte, yabancı ülke vatandaşı olan gerçek kişilerin taşınmaz edinmesinde karşılıklılık koşulu kaldırılmıştır. Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, ülkemizde nitelik bakımından her türlü taşınmaz edinebilirler. Fakat burada kanuni sınırlamalar mevcuttur. Türkiye Cumhuriyeti topraklarının tamamında, yabancı ülke vatandaşı olan gerçek bir kişi, en fazla 30 hektar taşınmaz mal ve sınırlı ayni hak edinebilir. Yabancı ülke vatandaşı olan kişiler askerî yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinemezler, ilgili mercilerden de gerekli izinleri almadan buralardan kiralama işlemi yapamazlar. Yabancı ülke vatandaşı olan gerçek kişiler, özel mülkiyet edinirken mülk edinecekleri ilçede, o ilçenin yüz ölçümünün en fazla %10’una kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Emlak Ofisi

Emlak komisyoncusunun mesleğini ifa ederken kullandığı emlak ofisi, mesleğin sağlıklı bir şekilde yerine getirilmesi ve müşteriler gözünde sahip olunan izlenim açısından önemlidir. Emlak ofislerine bir standart getirilebilmek amacıyla 2003 tarihli Mecburi Standartlar Tebliği’nde emlak ofisinin hangi fiziksel koşullara sahip olması gerektiği ve emlak ofisinde bulunması gereken araçların neler olacağına dair ayrıntılı bir düzenleme yapılmıştır. Ayrıca 05.06.2018 tarihli Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te de bir emlak işletmesinde aranan şartlar başlığı alında bir emlak komisyonculuğu ofisinin nasıl olması gerekiği konusuna yer verilmiştir. Buna göre bir emlak işletmesinde faaliyet gösteren bir emlak komisyoncusu var ise emlak ofisinin en az otuz metrekare olması gerekirken, her ilave emlak komisyoncu için otuz metrekarenin %20 si oranında emlak ofisinin fiziksel olarak büyütülmesi gerekir.

Bir emlak ofisi açmak için gidilmesi gereken resmî daireler; vergi kaydının yapılması için vergi dairesi, ilgili meslek odası, BAĞ -KUR kaydı için sosyal güvenlik kurumu ve işyeri açmak için bağlı olunan belediye şeklindedir. Emlak komisyoncu bağlı olunan vergi dairesine müracaat edilir.

Bu müracaat üzerine görevli yoklama memuru verilen adrese gelerek yerinde tespit yapar. Bu tespit sonucunda yoklama fişinin bir nüshası emlak ofisi sahibi olan emlak komisyoncusuna verilir. Yoklama fişiyle tekrar vergi dairesine giderek vergi sicil numarası alınır ve vergi levhası tasdik ettirilir. Bununla birlikte ayrıca fatura tasdik ve basım yazısı alınır. Alınan bu yazıyla birlikte anlaşmalı matbaada fatura bastırılır.

Emlak komisyoncu hangi kentte emlak ofisini açacaksa o kentteki ilgili meslek odasına giderek, oda kaydını yaptırmalıdır. Fatura ve fiş yazısını alabilmek için ilgili odaya giderek kayıt yaptırılması gerekmektedir. Emlak komisyoncusunun vergi dairesindeki kayıt işlemlerini bitirmesinden sonra Sosyal Güvenlik Kurumu’na giderek bağ -kur kaydını da tamamlaması gerekmektedir. Emlak komisyoncunun vergi dairesinde gösterilen işe başlama tarihi aynı zamanda Bağ -Kur kaydının da başlama tarihidir. Bu nedenle öncelikle vergi dairesine gitmek gerekmektedir. Son olarak bağlı olunan belediyeye giderek iş yeri açma ruhsatını alması gerekmektedir.