Emlak Komisyonculuğunda Kullanılan Sözleşmeler

Bir emlak komisyoncusu gerçekleştirdiği aracılık faaliyetine göre çeşitli sözleşmeler ve evraklar kullanmaktadır. Emlak komisyoncusunun gerçekleştirdiği hangi işlemlerde hangi sözleşmeyi kullanması gerektiği konusu önem arz etmektedir. Bu konuda Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından emlak sektörüne bir düzen getirmek amacıyla 8 Temmuz 2003 tarihinde yayınlanan 25162 sayılı Mecburi Standartlar Tebliği yol gösterici niteliktedir. Mecburi Standartlar Tebliği’ne göre emlak komisyonculuğu bürosunda mutlaka bulunması gereken evraklar/sözleşmeler sayılmıştır. Bunlar şu şekildedir: alıcı ve satıcı yetki sözleşmesi; kira sözleşmesi; taşınmaz tellallığı sözleşmesi; yer gösterme sözleşmesi ve ekspertiz formu/raporu.

Taşınmaz Tellallığı Sözleşmesi

Emlak komisyoncusunun, bir emlakın alımı satımı, kiralanması veya arsa üzerine inşaat yapımı gibi işlerde taraflar arasında aracılık yapabilmeleri veya bu işlerin gerçekleşmesi amacıyla sözleşmelerin yapılması için gereken ortamı oluşturmak üzere iş sahibi ile yaptığı sözleşmeye taşınmaz tellallığı sözleşmesi denilmektedir.

İş sahibi ile emlak komisyoncusunun imzalamış oldukları taşınmaz tellallığı sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı olarak hazırlanmış olması gerekmektedir .

Taşınmaz Satış Sözleşmesi

Bir emlak komisyoncusunun gerçekleştirmiş olduğu aracılık işlemi neticesinde tarafların anlaşmaya varmaları halinde eğer söz konusu iş, bir emlakın satışını içeriyorsa satış sözleşmesinin imzalanması gerekmektedir.

Emlak komisyonculuğundaki satış sözleşmesi, bir emlakın mülkiyeti ve zilyetliğinin belirli şartlar altında ve belirli bir bedel karşılığında karşı tarafa devredilmesini içermektedir. Burada emlak komisyoncusu asıl taraf değildir, emlak komisyoncusunun görevi tarafları bir araya getirerek karşılıklı olarak anlaşmalarını sağlayacak ortamı hazırlamak ve bazı durumlarda anlaşmaya ulaşmaları için tarafları ikna etmektir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Emlak komisyonculuğunda bazı durumlarda taraflar (iş sahipleri) söz konusu emlakın hemen satışını gerçekleştirmek istemeyebilirler. Ve aracılık yapılan emlakın ileri bir tarihte ve belirlenen şartlar altında satışının yapılması durumu ortaya çıkabilir. Bu durumda taraflar satış sözleşmesi değil satış vaadi sözleşmesi (satış söz verisi sözleşmesi) imzalayacaklardır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; şekilsel olarak geçerli olabilmesi için alıcı ve satıcı taraflar ile noter huzurunda hazırlanmalıdır. Ayrıca tarafların isteklerine bağlı olarak tapu siciline şerh edilebilir. Fakat bu durum geçerlilik için zorunlu bir şart değildir, sadece tarafların tercihleridir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi halinde alıcı hakkını şerh süresince taşınmaz üzerinde sonradan hak sahibi olan üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir. Alıcı; taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak tek taraflı olarak asıl satışın yapılmasını isteyemez. Burada karar vermekle yetkili olan satıcıdır . Asıl satış, tapu sicil müdürlüklerinde gerçekleştirilir. Satış anında alıcı ve satıcının ortak kararı gereklidir.

Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmeleri; kullanma ve yararlanma hakkının devri borcu doğuran sözleşmeler arasında yer almaktadır. Kira sözleşmesi; kiraya veren kişinin, bir şeyin (malın) belirli bir süre kullanılmasını veya ondan faydalanılmasını bir bedel (ücret) karşılığında kiracıya devretme borcu altına girdiği bir sözleşmedir. Kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için gerekli bir şekil şartı ortaya konulmamıştır. Taraflar arasındaki anlaşma yeterli görülmüştür. Fakat ileride anlaşmazlıkların ortaya çıkmaması ve tarafların hak kaybına uğramaması için yazılı olarak hazırlanması daha uygundur.

Taşınmaz (Yer) Gösterme Sözleşmesi

Yer gösterme sözleşmesi; bir taşınmazın satın alınması veya kiralanması durumunda iş sahibi ile emlak komisyoncusu arasında tarafların rızası ile imzalanan, iş sahibinin satın almak veya kiralamak istediği taşınmazı söz konusu emlak komisyoncusu aracılığıyla gördüğünü ispat eden ve tarafların anlaşması halinde emlak komisyoncusunun yapmış olduğu aracılık faaliyetinin sonucundan komisyon alması gerektiğini ispatlayan sözleşmedir .İş sahibi bu sözleşmeyi imzaladıktan sonra emlak komisyoncusunu aradan çıkartarak doğrudan diğer taşınmazın maliki ile bağlantı kurarak taşınmazı kiralasa veya satın alsa bile, bu taşınmazı emlak komisyoncusu aracılığıyla bulduğu için yine de sözleşmede belirtilen komisyon bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu da göstermektedir ki, emlak komisyoncusu bu sözleşme ile kötü niyetli davranışlar neticesinde hak etmiş olduğu komisyon bedelinin ortadan kaybolmasının önüne geçecek dolayısıyla hak kaybına uğramayacaktır.

Yer gösterme sözleşmesinin geçerli olabilmesi için kanunlar nezdinde tespit edilmiş bir şekil şartı bulunmamaktadır. Yine sözleşmenin noterde düzenlenmesi gibi bir şekil şartı yoktur.

Emlak Değerleme Raporu

Emlak değerleme ise; bir emlak projesinin veya emlaka bağlı hak ve faydaların belirli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacıyla yapılan çalışmalar bütünüdür. Bir emlakın veya emlaka bağlı hak ve faydaların, belirli bir tarihteki değerinin bağımsız ve tarafsız ölçütlerle, değerlendirmeci tarafından takdir edilmesidir. Değerleme işlemini gerçekleştiren ve konusunda uzman kişiler emlak değerleme uzmanı olarak adlandırılmaktadır .Değerleme raporunun içeriği -asgari koşulların bulunması şartıyla -müşterinin ihtiyaçlarına göre biçimlenir. Değerleme raporunda yer alması gereken asgari koşullar şunlardır: değerleme uzmanının kimliği ve değer takdirinin hangi tarihten itibaren uygulanabilir olduğu, değerlemeye tabi olan mülk ve mülkiyet hakları veya menfaatleri, yapılan incelemenin kapsamı, değerlemede kullanılan standartların uygulanabilirliği ve gerekli açıklamalar.