ukuki Boyutlarıyla Emlak Komisyonculuğu (Taşınmaz Tellallığı)

Tellal kelime sinin birinci anlamı ; bir şeyin satılacağını veya herhangi bir şeyi halka bildirmek için çarşıda, pazarda yüksek sesle bildiren kişi, çığrtkandır . Kelimenin ikinci anlamı ise , satışlarda aracılık yapan kişi olarak kullanılmaktadır.

Tellallık kelimesi aracılık yapmakla ilgili bir eylem olduğuna göre Türk hukuk mevzuatında da aracılık faaliyetlerinde bulunan kişileri tanımlamak üzere çeşitli kavramlara rastlamak mümkündür. Türk Ticaret Kanunu’nun 100 ve 115. maddelerinde ticaret işleri tellalığına yer verilmektedir. Burada ticari işlere aracılık etmeyi meslek hâline getiren ve bu işi devamlı olarak yapan kişiler hakkında uygulanması gereken hükümlere yer verilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 404. maddesinde ise tellallık ve simsarlık kelimelerine yer verilmiştir. Buradan da anlaşılacağı üzere simsarlık kelimesi de tellal kelimesi gibi aracılık yapan anlamında kullanılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nda ticaret işleri tellallığından farklı olarak adi işler tellallığından bahsetmektedir. Buna göre aracılık edilen işin ticari olması gerekmediği gibi, aracılık yapan kişinin bu işi meslek edinmesi de gerekli değildir. Bir defalığına dahi yapılan aracılık işlemlerinde Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen hükümler uygulanır. Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıca tellallığın farklı türlerin de yer verilmektedir. Eğer aracılık yapılan iş, bir emlak ile ilgili ise taşınmaz tellallığı, evlenme tellallığı, vb. isim almaktadır.

Ticaret işleri tellallığının temel koşulu, yapılan işin karşılığında ücret alınmasıdır. Söz konusu ücretin ne olacağı yani ücretin miktarı, taraflar arasında sözleşme özgürlüğü ilkesi gereğince serbestçe karşılaştırılabilir. Eğer sözleşmede ücretin ne olacağına dair bir hüküm bulunmuyorsa söz konusu ücret, o konudaki geçerlere bakılarak tespit edilir.

Fakat bazı hâllerde tellal söz konusu aracılık ücretini ve yapmış olduğu masrafları isteme hakkını kaybedebilir. Bu durum şu hâllerde ortaya çıkabilir: Tarafsızlığın ihlali hâlinde ücret isteme hakkını kaybeder. Tellal kural gereği aracılık yaptığı işe taraf olan her iki tarafa da bağlı olmadan faaliyet göstermelidir. Tellal, dürüstlük kurallarına aykırı davranması durumunda ücret isteme hakkını kaybeder. Tellalın dürüstlük kurallarını ihlal ederek kendi menfaatine uygun bir çıkar elde etmeye yönelik davranış sergilemesi hâlinde ücret ve masrafları isteme hakkını kaybedecektir. Zaman aşımının gerçekleşmesi durumunda tellal, ücret hakkını kaybeder.

Tellallık sözleşmesi de diğer sözleşmeler gibi hukuki sonuçlar doğuran bir metindir. Bu nedenle diğer hukuki işlemler gibi geçerli olabilmesi için, sözleşmeye taraf olan kişilerin fiil ehliyeti şartlarını taşımaları gerekmektedir.

Ülkemizdeki uygulamada “taşınmaz (gayrimenkul) tellallığı”, genel olarak “emlak komisyonculuğu” olarak adlandırılmaktadır. Taşınmaz tellalı; ücret karşılığında bir taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın kurulması olanağını hazırlamak (veya fırsat sağlamak) veya bu sözleşmelerin kurulmasına aracılık etmek üzere görevlendirilen bağımsız bir kişidir. Tellallık sözleşmesinin kurulması sürecinde herhangi bir şekil şartı bulunmaz iken Türk Borçlar Kanunu’nda sadece taşınmaz tellallığında şekil şartı aranmaktadır.