Tapuya Şerh Edilen Kişisel Haklar

Emlak komisyonculuğunda başarının en önemli unsurlarının başında potansiyel müşterilerle ilk karşılaşmada ihtiyaçların tesbiti ve tesbit edilen ihtiyaçlar çerçevesinde, müşterinin talebine uygun talebine uygun alternatifleri olan portföy sahibi olmak gelmektedir. Ancak bir mülkün satılabilir ve hatta kiralanabilir olmasının temel koşullarının başında değişime konu olan mülkün satın alan ya da kiralayan açısından satın alınabilir, kiralanabilir ve kullanılabilir olması gelmektedir. Nitekim Ön Alım Hakkı, Alım Hakkı, Ölünceye Kadar Bakma Vaadi sözleşmesi nedeniyle devir hakkı, Vefa Hakkı nedeniyle sattığı mülkü geri alım hakkı, İpotek ve Kullanma hakları olan mülklerin devir ve intikalinin yapılması bu kapdamda oldukları sürece mümkün değildir ve satış, kiralama ve kullanım hakkının devri yapılamamakta ya da öncelikle bu haklara ilişkin iş ve işlemlerin tamamlarak kaldırılması ya da sürelerinin tamamlanmasının beklenmesi gerekmektedir. Bu nedenle emlak komisyoncusunun öncelikle bu haklar ile ilgili satan ya da kiraya veren müşteriden gerekli bilgileri olması ve tapu üzerinden gerekli kontrolleri yaptıktan sonra portföyüne dahil etmesi gerekmektedir.

Tapuya şerh edilen kişisel haklar temel 7 tanedir. Bunlar;

• Şufaön alım Hakkı
• İştira Hakkı
• Ölünceye Kadar Bakma Akdi
• Vefa Hakkı
• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
• İpotek
• İntifa Hakkı
• Sükna Hakkıdır.

İştira (Alım) Hakkı: Alım hakkı olarak da adlandırılan İştira hakkı; bir mülkün belli bir bedel karşılığında, belli bir süre zarfı içinde sahibinden satın alabilmek hakkıdır. İştira hakkının mutlaka noterde düzenlenmesi ve noter aracılığıyla iştira hakkının tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.

Ölünceye Kadar Bakma Akdi: Bir mülkün mülkiyetinin bir kimsenin ölünceye kadar bakması karşılığında devredilmesinin sözleşme ile kayıt alınması esasına dayanmaktadır. Ölünceye kadar bakma akdinde taşınmaz malını temlik edenin kanuni ipotek tesis etme hakkı vardır.

Şufa ( Önalım) Hakkı: Önalım hakkı olarak da adlandırılan şufa hakkı ile bir gayrimenkulün satış sürecinde hissedarların diğer alıcılara göre öncelikle satın alabilme hakkının bulunması durumudur.

Vefa Hakkı: Vefa hakkı satanın, sattığı taşınmaz malı müşteriden geri satın alma hakkını saklı tutmasıdır. Hakkın geçerli olabilmesi için mutlaka noterde yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir.

Taşınmaz Satış Vaadi: Bir veya iki tarafa ileride belirtilen koşullar altında taşınmazın diğer tarafa devredilmesini içeren ve her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir.

İpotek: İpotek, var olan bir borcun ya da ileride doğması muhtemel bir borç için bir mülkün teminat gösterilmesidir ki, Türk Medeni Kanunu md. 850-897 arasında düzenlenmiştir. İpoteğe konu olan mülk kural olarak borçlanan şahsa ait olmalıdır, istisnai durumlarda üçüncü kişilere de ait olabilir. Öte yandan bir mülkün tam olan hissesi paylara ayrılarak ipotek edilemez.

İntifa ( Yararlanım) Hakkı: İntifa hakkı, bir kişinin belirli bir süre ile ama en çok kendi hayatı ile sınırlı sürede, başkasına ait bir mülkten yararlanma ve kullanma hakkı elde etmesidir. İntifa hakkı sınırlı bir ayni haktır. Şahsi irtifak hakları grubuna girer. Bu hak, sahibine hakkın konusu mülk üzerinde tam yararlanma hakkı sağlar, bunun aksi bir durum söz konusu olması hâlinde sözleşme ile düzenlenmesi zorunluluğu bulunmaktadır

Sükna (Oturma) Hakkı: Oturma hakkı, bir mülkün tamamından ya da bir kısmından konut olarak yararlanma hakkıdır. Bu haktan sadece hakkın tanındığı kişi yararlanabilir.