Tapu İşlemleri

Kurulduğu ilk günden bu yanda devlet güvencesi altında ve devlet sorumluluğu altında yürütülen tapu işlemlerinde, tapu kayıtlarına olan güvenin devamlılığının sağlanması ve bu güveninin zedelenmemesi amacıyla, tapuda yapılacak işlemler, gereken belgeler ve izlenecek süreçlere ilişkin olarak özenli bir çalışma gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Tapu sicil müdürlüklerinde bir taşınmazla ilgili olarak çok çeşitli işlemler gerçekleştirilmektedir. Bu işlemler; satış, ipotek, ölünceye kadar bakma akdi, trampa, miras intikal işlemleri, bağış, taksim, intifak hakkı, kat mülkiyetinin kurulması, kat irtifakının kurulması, ayırma (ifraz) – birleştirme (tevhid), cins değişikliği, şerhler, irtifak hakkı, yabancı uyruklu kişilerle ilgili işlemler şeklindedir. Tapu sicil müdürlüklerinde gerçekleştirilen bu işlemlerin her birinin kendine özgü şartları, belgeleri ve mali yükümlülükleri bulunmaktadır ve dolayısıyla işlemlerin gerçekleştirme prosedürü de farklılık göstermektedir.

Tapu sicil müdürlüklerine iki şekilde başvuru yapılmaktadır.

Taşınmaz malikinin veya temsilcisinin müracaatı: Tapu sicil müdürlüğünde işlem yaptırmak isteyen taşınmazın maliki veya malikin yetkili kıldığı temsilcisi, tapuda işlemleri gerçekleştirmek için öncelikle gerekli evrakı hazırlamaları gerekmektedir. Hazırladıkları bu belgelerle Tapu sicil müdürlüğüne giderek orada bulunan sıramatik cihazlarından sıra numarası alırlar.

İnternet bağlantılı başvuru: Bilgi ve iletişim teknolojilerindeki gelişmelere bağlı olarak devletin diğer birimlerinde olduğu gibi tapu sicil müdürlüklerinde işlem yapabilmesinin yolu açılmıştır. Buna göre taşınmazın maliki ya da onun yetki verdiği temsilcisi e-devlet veya genel müdürlük sisteminden yapılacak işlem için almış olduğu şifre ile birlikte sıra numarası alabilirler.

İlk başvurudan sonra ikinci aşamaya geçilmektedir. Her iki başvuru yönteminde de sıra numarası alındıktan sonra işlem yaptırmak isteyen kişi tapu sicil müdürlüklerindeki ön başvuru bölümünde yetkili personele yapmak istediği işlemi ve bu işlem için gereken belgeleri ibraz ederek bildirir.

Tapu sicil müdürlüklerinde yapılacak işlemin türüne ve özelliğine göre gereken belgeler değişmektedir. Bu belgeler; kimlik, fotoğraf, yetki belgesi, vekâletname, zorunlu deprem sigortasıdır.

Tapu işlemleri sırasında tapu işleminin güvenirliliği sağlamak, şüpheli durumların önüne geçebilmek amacıyla tanık bulundurulması gerekebilir. Tapu işlemlerinde, istem sahiplerinden biri veya birkaçının imza atamaması, okuma ve yazma bilmemesi, kimliklerinde şüpheye düşülmesi, ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile mevzuatın öngördüğü diğer hâllerde iki tanık bulundurulur.İstem sahiplerinden biri veya birkaçının Türkçe bilmemesi hâlinde, yeminli tercüman bulundurulur. Tapu işleminin yapıldığı müdürlükte çalışan memurlar veya hizmetliler tanıklık ve tercümanlık yapamazlar.

Tüzel kişilerin tapu işlemleri, gerçek kişilerin tapu işlemlerinden farklılık göstermektedir. Kamu hukuku alanında en önemli tüzel kişilik, devlettir. Hazine adına tescilli taşınmazlarla ilgili işlemlerde illerde defterdar veya görevlendireceği memur, ilçelerde mal müdürleri yetkilidir.

Özel İdarelere ait taşınmazların tapu işlemlerinde yetkili olan kişi il özel idaresinin en yetkili amiri olan valiye aittir. Belediyeye ait olan taşınmazlar üzerinde tasarrufta bulunma yetkisi, belediye başkanına aittir. Köy tüzel kişiliğine ait taşınmazların tapu işlemleri konusunda yetki köy muhtarına aittir.

Özel hukuk tüzel kişiler arasında yer alan ve Türk Ticaret Kanunu hükümlerine tabi ticari işletmelerin tapuda işlem yapabilmeleri için ticaret sicil memurluğunca düzenlenmiş, taşınmaz mala ilişkin satışlarda yetkinin ve yetkililerin kimlik bilgilerinin açıkça yer aldığı yetki belgesi ile tapu işlemi yapabilirler. Dernekler, sendikalar gibi kamu yararı sağlamak amacıyla kurulmuş olan yapılar, taşınmaz tasarruflarında; mahallin en büyük mülki amirliğinden Tapu Kanunu'nun 2. maddesine göre yetki belgesi almaları gerekmektedir.