Pey Akçesi, Cayma Akçesi ve Cezai Koşul

Emlak komisyonculuğunda emlakın alımı, satımı ve kiralanması işlemlerinin gerçekleştirilmesi sürecinde gerek emlak komisyoncusunun yapmış olduğu aracılık faaliyetleri sırasından gerek iş sahiplerinin kendi aralarında düzenlemiş oldukları sözleşmelerde, sözleşmenin yapıldığının ispatlanması, taraflardan birinin sözleşmeden dönmesinin önlenmesi veya taraflardan birinin uğrayacağı zararların tazmin edilebilmesi amacıyla sözleşme sırasında taraflar karşılıklı yükümlülükler altına girecek hükümler sözleşme eklenebilmektedir.

Pey Akçesi

Pey akçesi; taraflar arasında herhangi bir konuda bir sözleşme kurulurken, taraflar arasında bir sözleşmenin yapıldığını ispatlamak amacıyla, taraflardan birinin diğerine vermiş olduğu ve ekonomik değeri olan bir ederdir. Buradan anlaşılmaktadır ki, pey akçesinin para olmasına gerek yoktur. Ekonomik açıdan bir karşılığı olan bir taşınır mal, hisse senedi, altın vb. pey akçesi olarak karşı tarafa verilebilir. Kanunen pey akçesi, bağlılık akçesi olarak bilinen yükümlülük halk arasında kapora veya depozit olarak da bilinmektedir.

Cayma Akçesi

Cayma akçesi; sözleşmenin kurulduğu sırada bir tarafın diğer tarafa verdiği ve onu bırakmak koşulu ile verene dilediği zaman sözleşmeden cayma – vazgeçme- hakkı veren bir miktar ekonomik karşılığı olan edimdir.

Cayma akçesinde dikkat edilmesi gereken bir husus vardır ki o da, sözleşmenin her iki tarafına sözleşmeden cayma –dönme- vazgeçme hakkı tanıdığı için bu sözleşmeye dönme akçesi veya dönme tazminatı da denilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nda cayma akçesi aynı zamanda zamanı rücu olarak da adlandırılırken uygulamada pişmanlık akçesi olarak bilinmektedir.

Sözleşmeden cayma hâlinde alıcı tarafından ödenmesi öngörülen cayma parası, durumun özelliğine ve sözleşmenin kurulması ile cayma arasında geçen süreye bakılarak belirlenir. Ancak, bu miktar satıcının toplam alacağının yüzde ikisinden az ve yüzde beşinden fazla olamaz. Alıcı, yapmış olduğu ödemelerin cayma parasını aşan kısmının, getirileri ile birlikte kendisine geri verilmesini isteyebilir.

Cezai Koşul

Cezai koşul; asıl borç olarak nitelendirilen bir borcun hiç ya da gereği gibi yerine getirilmemesi halinde alacaklının borçluya ifa etmekle yükümlü olduğu edim borcudur. Borcun yerine getirilmemesi, eksik yerine getirilmesi ya da belli bir yer veya zamanda yerine getirilmemesi durumunda, borçlunun ödemesi gereken ve ekonomik bir değeri olan, hukuki işlem ile belirlenmiş bağımlı (fer’i) nitelikte bir edim söz konusu olmaktadır.

Cezai koşulunun geçerli olabilmesi için birinci olarak geçerli bir esas borç olmalıdır. İkinci olarak ise cezai koşulun esas borçtan bağımsız ve ekonomik bir değeri olan yapıya sahip olmalıdır. Esas borç ile cezai koşul arasında fer’ilik bağlantısı olmalıdır ve cezai koşul, esas borcun uymak zorunda olduğu geçerlilik şartlarına uygun olarak tespit edilmelidir.

Cezai koşul olarak sözleşme yapan kişiler ceza bedelini özgürce belirleyebilirler. Genellikle cezai koşul bir para olarak kararlaştırılmaktadır fakat bunun para olması zorunluluğu yoktur. Burada dikkat edilmesi gereken bir husus vardır ki o da, maddi karşılığı olan herhangi bir para, altın, hisse senedi, taşınır- taşınmaz cezai koşul olarak belirlenebilir yine maddî karşılığı olmayan bir edim de cezai koşul olabilir fakat belirlenen bu cezai koşul borçlunun kişiliğini rencide edici herhangi bir davranış, ahlak ve adap kurallarına aykırı bir durum olamaz.Cezai koşulun üç türü bulunmaktadır. Bunlar: seçimlik cezai koşul, ifaya eklenen cezai koşul ve ifa yerine geçen cezai koşul şeklindedir.

Cezai Koşulun Miktarı ve İndirilmesi

Taraflar arasında belirlenen cezai koşulun bedeli ve türü genel ahlak –adap kurallarına aykırı olmayabilir. Fakat belirlenen cezai koşul, yapılacak asıl borçla kıyaslandığında aralarında mantıklı bir oranın olması gerekmektedir. Şöyle ki belirlenen cezai koşul, tarafların sözleşmeden elde edecekleri menfaatlerinin üzerine geçecek şekilde abartılı bir değer belirlenmemelidir.

Cezai Koşulun İndirilmesinin İstisnası

Cezai koşulun indirilmesini hâkimden talep edebilme uygulamanın istisnası durumunda olabilecek hukuki düzenlemeler mevcuttur. Şöyle ki Türk Ticaret Kanunu’nun 22. maddesinde, tacirlerin bu uygulamanın dışında kalacağı belirtilmiştir. Buna göre tacir sıfatını taşıyan borçlunun hâkimden aşırı cezai koşulun indirilmesini isteyemeyeceği kuralı söz konusudur. Burada tacir olarak tanımlanan kişi, yaptığı davranışların ya da imzalayacağı sözleşmelerin sonuçlarını önceden tahmin ederek buna uygun şekilde hareket etmelidir.

Emlak komisyoncuları da Türk Borçlar Kanunu’na göre tacir olarak kabul edildiği için bu uygulama emlak komisyoncularını yakından ilgilendirmektedir. Emlak komisyoncuları da yapacakları her işlemde ve imzalayacakları sözleşmelerde “basiretli bir iş adamı gibi davranmak” yükümlülüğündedir.