Toplu Yapılarda Genel Kurul ve Denetim Kurulu

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda toplu yapı olarak nitelendirilen çoklu yapılarda birden çok ada ve blok yer almaktadır. Orta altyapı ve tesisi kullanan yapılarda yaşayan malikler, topluyapının genel yönetiminde de söz sahibidirler. Blok yapılarda, yalnız bir bloğu ilgilendiren konularda karar almaya blok kat malikleri kurulu yetkili ve görevlidir. Blok kat malikleri kurulu, kendi bloklarının yönetimine ilişkin işleri görmek, ada ve toplu yapı ile ilgili konularda kendilerini temsil etmek üzere bir yönetici seçer.

Eğer toplu yapı birden çok ada üzerinde inşa edilmiş yapı bloklarından oluşuyorsa her adayı oluşturan parsellere ilişkin ortak yerlerin yönetiminde ada kat malikleri kurulu yetkilidir.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesisler, bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri genel kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır. Toplu yapılarda yönetim konusunda en önemli organ toplu yapı kat malikleri genel kuruludur.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse bir takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda kat maliklerinin katılımıyla gerçekleşen toplantılar olağan ve olağanüstü toplantı olmak üzere ikiye ayrılır.

Toplantılar, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verirlir. Yeter sayı sağlanamadığı takdirde ilk toplantı yapılamaz. Bu durumda ikinci toplantı en geç bir hafta içinde yapılmalıdır. Toplantılarda her kat maliki, 1 oya sahiptir. Oy hakkını kullanamadığı durumlarda, bir başka kişiye vekâletname verebilirler.

Toplantı sonrasında alınan kararlar, karar defterine işlenir. Karar defteri; 1’den başlayarak sırayla giden sayfa numaralarını taşıyan, her sayfası noter mührü ile tasdikli olan defterdir. Blok kat malikleri kurulu/ kat malikleri genel kurulu toplantılarında alınan kararlar bu deftere yazılır. Daha sonra toplantıya katılan bütün malikler tarafından imzalanır.

Toplu yapı bünyesindeki kat malikleri kurulu toplantılarında belirli kararlar için belirli bir oy oranına ulaşmak gerekmektedir. Aksi takdirde alınan kararlar geçersiz olacaktır. Buna göre kat malikleri kurulunda kararların geçerli olması için gereken oy oranları üç grupta incelenmektedir: oy çokluğu gerektiren kararlar, beşte dört çoğunluk gerektiren kararlar, oy birliği gerektiren kararlar.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 41. maddesine göre yönetim faaliyetlerinin yönetim planına, kat malikleri kurulu kararlarına ve kanuna uygun olarak icra edilip edilmediği, kat malikleri kurulunca denetlenir. Genel Kurul bu denetim görevini bizzat kendisi de yapabilir ya da bu görevi tek bir kişiye ya da 3 kişilik bir kurula verebilir. Denetim görevi tek bir kişiye verilecekse bu kişiye denetçi denir. Denetim görevi bir kurula verilecekse buna denetim kurulu denir. Denetçiler, yönetim planında gösterilen zamanlarda yöneticinin hesaplarını inceleyebilir.