Kat Mülkiyeti Sisteminin Yönetimi

Yönetim; örgüt amaçlarının gerçekleştirilmesi için sorun çözme, planlama, örgütleme, koordinasyon ve değerlendirme gibi fonksiyonlara ilişkin ilke, kavram teori, model ve tekniklerin sistematik ve bilinçli bir şekilde uygulanmasıdır. Yönetici ise, etkili ve başarılı olması beklenen, kurumun amaç ve hedeflerine ulaşılmasını sağlayan düzenlemeleri yapmak durumunda olan kişidir. Toplu yaşamın bir arada gerçekleştiği, kişilerin günlük hayatlarının büyük bir bölümünün geçtiği binalarda ve sitelerde, yönetici sıfatıyla görev alacak olan kişinin yöneticilik becerilerine sahip olması sözkonusu yaşam alanlarında huzurlu ve barış içinde bir yaşam ortamının oluşmasını sağlayacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 2007 yılında yapılan değişikliklerle birlikte göre kat mülkiyetinin yönetimi sürecinde tanımlanan altı yönetim organı bulunmaktadır. Bu organlar şu şekildedir: toplu yapı kat malikleri genel kurulu, ada kat malikleri kurulu, blok kat malikleri kurulu, site yönetim kurulu, blok yöneticisi, denetim kurulu.

Site yönetim kurulu, sitenin en büyük yönetim organıdır. Sitedeki bütün bağımsız bölümlerin malikleri bir genel kurul toplantısında bir araya gelerek üç asil ve üç yedek olmak üzere site yönetim kurulu üyelerini seçer. Bir binada ya da sitede yönetici konumunda yer alacak bir kişide aranacak temel şart, fiil ehliyetine sahip olmasıdır. Yönetici olarak seçilebilmek için ilgili binada ya da sitede ikamet edilmesine gerek yoktur. Üç kişiden oluşan yönetim kurulu, siteyi Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı ilkelerine göre yönetirler. Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Eğer sitede birden fazla blok bulunuyorsa ve her blokta en az 8 bağımsız bölüm mevcut ise, her blok kendi içinde blok kat malikleri kurulu oluşturur. Blok kat malikleri kurulu da bir blok temsilcisi seçer.

Site yönetim kurulu veya blok yöneticisinin görev süresi 1 yıldır. Fakat malikler isterse tekrar bu kişileri yönetici olarak seçebilirler. Seçim her yıl yenilenmek zorundadır. Yönetici/ler, kat malikleri kurulu tarafından sayı ve arsa bakımından çifte çoğunlukla seçilirler.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yöneticinin görevleri üç grupta ele alınmaktadır. Bunlar genel yönetim işlerinin yapılması, defter tutulması ve belgelerin saklanması ve işletme projesinin yapılması, şeklindedir.

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Yöneticiye ücret ödenemesi hususundan yol gösterici nitelikte olan belge, yönetim planıdır. Eğer yönetim planında yöneticinin ücret alamayacağı belirtiliyorsa, yöneticiye ücret ödenemez. Fakat yönetim planında ücret alabileceği belirtiliyorsa ücret alabilir. Bu ücreti kat malikleri kurulu belirler.