Yönetim Planı ve İşletme Projesi

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun çizdiği sınırları ihlal etmemek kaydıyla malikler, yaşadıkları binaların ve sitelerin yönetim tarzını belirleme hakkına sahiplerdir. Bunu ise hazırlayacakları yönetim planı ile gerçekleştirebilirler.

Yönetim planı: Yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün hak maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Toplu yapılarda veya sitelerde tüm malikler için bağlayıcı olan yönetim planları, kanunların emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla, malikler tarafından özgürce belirlenebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetim planı, kat mülkiyeti sisteminin temel niteliğe sahip kurucu belgeleri arasında yer almaktadır. Bu nedenle kat mülkiyeti kurulurken veya kat irtifakı sistemi kurulurken tapu müdürlüğüne verilmesi gereken temel belgelerden bir tanesi yönetim planıdır. Kat mülkiyetini kuran bütün kat maliklerinin oy birliği ile yönetim planını onaylamaları gerekmektedir. Hukuki kurallar çerçevesinde hazırlanmış olan yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken ana gayrimenkulün beyanlar sütununa kaydedilir. Ayrıca ilerleyen dönemde yönetim planında değişiklik yapıldığında, yeni yapılan yönetim planı da buraya eklenmelidir.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakının kuruluşu sırasında hazırlanan ve tapu sicilinin beyanlar sütununa işlenen yönetim planı, ilerleyen dönemlerde kat maliklerinin değişen ihtiyaçları veya yeni şekillenen koşullar gereği değiştirilebilir. Mevcut olan yönetim planının değiştirilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre beşte dört çoğunluk şartı aranmaktadır.

Bina ve sitelerin yönetim planları birbirlerinden farklı olarak hazırlanabilir. Bir diğer ifade ile kat malikleri, kendi özgür iradeleri ile hukuk kurallarına ve ahlak- adaba aykırı olmayan bir çerçeve içinde özgürce yönetim planlarını hazırlayabilirler. Bu nedenle her zaman standart bir yönetim planı bulunmayabilir. Her binanın ve sitenin kendi özgün şartlarını içeren yönetim planlarına rastlamak mümkündür.

Kat mülkiyeti birliğinin veya sisteminin bütçesi, işletme projesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesinde işletme projesi ele alınmıştır. Yöneticinin hazırlamak zorunda olduğu işletme projesinde şu hususların mutlaka yer alması gerekmektedir: Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları tüm giderlerden her kat malikine, bu kanunun 20. maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı.

Hazırlanan işletme projesi, kat maliklerine ve bağımsız bölümden faydalanan kişilere imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. İşletme projesine yönelik itirazları yönetim kurulu inceleyip karara bağlayabilir. Veya işletme projesine yapılan itirazlar kat malikleri kurulunda görüşülebilir. İtirazları inceleyen yönetim kurulu itirazı reddedebilir ya da yeni bir işletme projesi düzenleyebilir.

İşletme projesine tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmez ise işletme projeleri kesinleşir. Kesinleşen işletme projeleri, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin 1. bendinde belirtilen belgeler arasında sayılmaktadır. Buna göre genel gider borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı sulh hukuk mahkemesine dava açılabilir ve ilamsız icra takibi yapılır.