Ortak Yerler, Ortak Giderler ve Eklentiler

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesinde ortak yer kavramı tanımlanmıştır. Buna göre ortak yer, Yasada ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerdir. Ortak yerler, belediyece onaylanacak projede açıkça yer almalıdır. Bu doğrultuda, resmî senet ile onaylı projenin birbirini destekler nitelikte olması gerekecektir 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, 2007 yılında 5711 sayılı Kanun ile düzenleme yapılmıştır. Gerçekleştirilen toplu yapılara ilişkin düzenlemeler değerlendirildiğinde ortak yerler: Blok ortak yerleri, parsel ortak yerleri ve toplu yapı ortak yerleri olarak üç başlık altında ele alınmıştır.

Kat malikleri, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve ortak yerler üzerinde kullanma hakkına sahiptirler. Ortak yerlerden, kat maliklerinin yararlanma ve kullanma hakkı, yönetim planına konulan bir hükümle kaldırılamaz.

Kat malikleri ortak yerlerle ilgili giderleri iki yöntemle ödeyebilirler: arsa payı oranında ve eşit olarak. Kanunda bu giderlerin kat malikleri arasında paylaşılmasında istenilen metodun tercih edilebileceği ve bu tercih edilen metodun da yönetim planında belirtilmesi gerektiği hükmü bulunmaktadır. Eğer malikler yönetim planında genel giderlerin malikler tarafından hangi şekilde ödeneceğini özel olarak belirtilmezler ise, bu durumda 20. maddede belirtilen ödeme yöntemi uygulanır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre: Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (%5) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Ortak gider borcunu ödememenin en ağır sayılabilecek yaptırımı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinde düzenlenmiştir. Kat mülkiyetinin mecburiyeti konusunu düzenleyen bu maddede belirtilen şartların varlığı hâlinde, kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri, "hakları ihlal edilen" diğer kat malikleri tarafından istenebilecektir. Bu hak sadece kat maliklerine tanınmıştır. ‘Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesinin a fıkrasında eklenti kavramı açıklanmıştır. Bir bağımsız bölüm dışında olup da doğrudan doğruya o bağımsız bölüme tahsis edilmiş olan yerlere “eklenti” denir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 6. maddesinin devamında ise eklentilerin ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılacağı ve bunun doğal sonucu olarak da bağımsız bölüm malikinin eklentilerin de tek başına maliki olacağı belirtilmiştir. Bağımsız bölümlerin başkasına devredilmesi, kayıtlanması ve kiralanması durumunda eklentiler de devredilmiş, kayıtlanmış ve kiraya verilmiş sayılacaktır.