Kat Mülkiyeti ve İrtifakı İle İlgili Temel Kavramlar

Apartman ve site tarzı toplu yaşama alanlarında maliklerin, bu yapılarda bir bağımsız bölümün sahibi olmalarından kaynaklanan ve malike fayda sağlayan çeşitli hakları bulunmaktadır. Maliklerin üyelik durumlarından doğan hakları yanında toplu yaşam alanlarında huzurlu bir ortamın sağlanması noktasında sorumlulukları da bulunmaktadır.

Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen koşullar gerçekleştirildiğinde malikler, kat irtifakından kat mülkiyeti sistemine geçme ile ilgili işlemleri başlatırlar. Kat mülkiyetine geçmekle birlikte kat irtifakı da sona erer.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kat maliklerinin ve kat irtifakı sahiplerinin hakları, Üçüncü Bölüm’de düzenlenmiştir. Kat maliklerinin hakları iki bölümde ele alınmıştır; bağımsız bölüm üzerindeki hakları ve ortak yerler üzerindeki hakları. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 17. maddesine göre kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Dördüncü Bölümü’nde de kat malikleri ve kat irtifakı sahiplerinin borçları ikili bir ayrıma tutulmuştur. Kat maliklerinin borçları şu şekildedir: Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa varsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plâna göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek veyapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Ayrıca Kat maliklerinden biri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinde belirtilen ve kendi payına düşen borçları ve yükümleri yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını ihlal ederse ve bu durumun sonucunda diğer kat malikleri için yaşamı çekilmez hâle getirecek derecede ihlal söz konusu olursa, hakları ihlal edilmiş olan kat malikleri, çekilmezliğe neden olan kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini isteme hakkına sahiptirler. Hakları ihlal edilmiş olan kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirler. Rahatsızlığa neden olan kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o kat maliklerine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir; bu yönde bir karar almak için çoğunluk sağlanamaz ise veya kat maliklerinden bir bölümü böyle bir dava açmayı istemezlerse, davayı diğer kat malikleri açabilir. Neticede hâkimin vereceği karar ile davalı olan bağımsız bölümün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları oranında, devredilir.