Binaların Bakım, Onarım Yönetimi
Bina yönetim sistemlerinde rutin bakımların yapılması, acil durum onarımlarının yapılması ve bina koşullarında uzun vadeli iyileştirmelerin planlaması ve yürütülmesi önem arz etmektedir.
Diğer taraftan binaların bakım ve onarım yönetimi karmaşık bir süreçtir. Bu süreç, sadece bakım onarım işlerinin tamamlanması değil, aynı zamanda bakım ve onarım işini yapan işçiler veya yüklenici firma yetkilileri ile iyi bir iletişim kurmak da bina bakım ve onarımının temel unsurlarındandır.
Bakım; binanın tüm alanlarında, tesislerinde, hizmetlerinde ve çevrelerinde mevcut uygulanan yönetmelikler kapsamında binanın tüm bileşenlerini (alan, tesis, hizmet ve çevre) restorasyonunu yapmak veya iyileştirmek ve binanın kullanım değerlerini sürdürmek için yapılan çalışmalar olarak tanımlanır. Diğer bir tanımlamaya göre bakım; binaları iyi çalışma koşullarında tutmak için düzenli olarak yapılan iş olarak tanımlanır.
Onarım; bozuk, hasarlı veya arızalı bir cihazın, ekipmanın, parçanın veya binanın ilgili yönetmelikler dikkate alınarak, tekrardan işletilebilir veya kullanılabilir duruma geri getirilmesi süreci olarak tanımlanır.
Bakım ve onarım işlerinin herhangi bir problem veya kaza oluşmadan önce yapılması halinde iş sağlığı ve güvenliği açısından da olumlu sonuçlar elde edilir. Örneğin; periyodik olarak asansör bakımının yapılması ileride oluşacak arızaların önüne geçilmesi açısından önemlidir. Bakım ve onarım işlerinde işverenlerin (bina yöneticisi vb.), işi alan müteahhit (yüklenici vb.) ve çalışan işçilerin uyması gereken kural ve alınması gereken tedbirleri içeren bir çalışma talimatının hazırlanması İSG açısından önem arz etmektedir.
Bakım ve onarım işlerindeki kazalar en çok, işe başlamadan önce ve işin bitiminde meydana gelmektedir. Bu tip kazaların büyük bir kısmı, bakım ve onarım işlerinde gerekli İSG tedbirlerinin alınmamasından kaynaklanmaktadır. Bu nedenle bakım ve onarım işlerinin yukarıda bahsedilen talimatlarca yapılması İSG açısından önem arz etmektedir. Bakım ve onarım işlerinde ani olarak vuku bulan bir arızayı giderirken kaza riski çok daha fazladır.
Bakım ve onarım işlerinde meydana gelebilecek iş kazalarının nedenleri, çalışma esnasında enerjinin kesilmemesi, kullanılan seyyar elektrikli cihazların izolasyonunun uygun olmaması, seyyar aydınlatma lambalarının düşük gerilimli (24 Volt) olmaması, kişisel koruyucu donanımların (baret, eldiven, emniyet ayakkabısı vb.) kullanılmaması, bakım ve onarım işlerinin yapıldığı yerlerin, çoğu zaman çalışanların çok aşına olmadıkları, şartlarını çok iyi bilmedikleri yerler olması veya ortam şartlarını bilseler dahi bir an önce işi yapma gayreti içinde olmaları, bakım ve onarım işlerinin aceleye getirilmesi, bakım ve onarım işlerinin planlı yapılmaması, yapılacak bakım ve onarım işleri için gerekli yerlerden izin alınmaması veya izin veren makamların gerekli tedbiri almamasıdır.
Bakım ve onarım işlerinde genellikle karşılaşılan kaza türleri, elektrik akımına kapılma, makine veya teçhizatların hareketli kısımlarının çarpması, zararlı gaz, toz, vb. dolayısıyla zehirlenme ve boğulma, yanıcı–parlayıcı-patlayıcı maddelerin yanması, yüksekten düşme, kaynak işlerinin sebep olduğu kazalardır.
Bakım ve onarım işlerinde meydana gelebilecek kazaları önlemek için, kayıt sisteminin oluşturulması, bakım ve onarım işlerinin uzman/yetkili kişilerce yapılması, personelin ve koruyucuların etkili bir şekilde denetlenmeli, bakım ve onarım esnasında, teçhizat koruyucuların kaldırılması gerekiyorsa, elektriğin kesilmesi ve panoların kilitlenmesi, her makine ve tesis için bakım ve onarım talimatlarının hazırlanması, bakım ve onarım işlerinde uygun ve yeterli aydınlatmanın sağlanması tedbirlerin alınması önemlidir.
Bakım ve onarım işlerinde alınması gerekli genel İSG önlemleri açısından, çalışma alanı ve koşullarının daha güvenli ve daha verimli olabilmesi için gerekli tedbirlerin alınması gerekir. İşe başlamadan ve iş bitiminde yetkili kişiye kesinlikle haber verilmesi, makine, kazanların veya tesisatın bakım ve onarımı yapılırken yapılan çalışmaya engel olmayacak şekilde görülebilir yerlere gerekli uyarı ve ikaz levhalarının asılması, zımpara taşı, seyyar taşlama ve keski kullanırken muhakkak koruyucu donanım (gözlük) kullanılması ve taşlama esnasında çıkan talaşın başkasına zarar vermemesi için gerekli paravan vb. donanımın kullanılması, kordon ve fişleri sağlam olmayan elektrikli el aletlerinin kullanılmaması ve tamiratı için gerekli yetkililere haber verilmesi gibi önlemler alınmalıdır.